Wie können Sie den Haus wert berechnen?

Bei der Berechnung des Hauswertes spielen zahlreiche objektspezifische Merkmale eine Rolle. Je detaillierter Ihr Wissen zu den einzelnen Merkmalen ist, desto präziser und verlässlicher können Sie den Haus Wert berechnen. Zu den standardmäßig abgefragten Merkmalen gehören vor allem:

• Lage des Objektes: An dieser Stelle unterscheidet der Fachmann in zwei verschiedene Kategorien: die Makro- und die Mikrolage. Unter der Makrolage werden die allgemeinen Lagekriterien der gesamten Stadt beziehungsweise der Region zusammengefasst. Hierunter fällt zum Beispiel die Anbindung an den überörtlichen Verkehr, an Flughäfen und Bahnhöfe oder auch an weitere Versorgungseinrichtungen. Die Mikrolage hingegen beleuchtet die unmittelbare Umgebung des Bewertungsobjekts. Der Fokus liegt hier somit vermehrt auf die Anbindung an den städtischen Verkehr, auf die Erreichbarkeit von Schulen und weiteren sozialen Einrichtungen oder auch auf Naherholungsflächen im näheren Umfeld. Werden beide Kategorien kombiniert, lässt sich zum Haus Preis berechnen die Lagequalität objektiv beurteilen.
• Baujahr: Hierbei handelt es sich um das ursprüngliche Jahr der Fertigstellung des Gebäudes. Dieses kann, sofern es nicht auf Anhieb bekannt ist, unter anderem der Baugenehmigung bzw. dem Bauabnahmeschein entnommen werden. 
• Ausstattungsstandard und baulicher Zustand: Jedes Gebäude weist eine individuelle Ausstattung auf. Hierzu zählen unter anderem die Boden- und Wandbeläge, die Qualität der Bäder oder auch die Türen und Fenster. Parkettböden sind hier zum Beispiel hochwertiger einzuschätzen als Teppiche. Um den Haus Wert berechnen zu können, müssen Sie jedoch darüber hinaus auch den baulichen Zustand einbeziehen. Einfach zusammengefasst: Hochwertig isolierte Fenster steigern nicht den individuellen Wert, falls diese undicht sind oder kaputte Fensterscheiben aufweisen.
• Größe der Wohnflächen: Die Größe des Hauses hat einen direkten Einfluss, um den Haus Wert berechnen zu können. Einfach zusammengefasst gilt: Je mehr Wohnfläche das Haus aufweist, desto mehr ist der Käufer bereit zu zahlen. Vorsicht ist jedoch bei der Definition der Wohnflächen geboten: Kellerflächen und Räume mit fehlender Belichtung und Belüftung gehören in der Regel nicht zur Wohnfläche, zudem sind in Dachgeschossen Abschläge wegen der Dachschrägen vorzunehmen. Die Flächen von Balkonen und Terrassen dürfen sie hingegen, wenngleich diese nicht innerhalb des Hauses liegen, mit einem Anteil von bis zu 50 % in die Wohnfläche integrieren.
• Größe des Grundstücks: In Deutschland bestehen Grundstücke aus einem oder mehreren Flurstücken. Diese sind mit individuellen Nummern versehen und im Grundbuch des Grundstückes hinterlegt. Dort findet sich ebenfalls, zusammen mit den Flurstücken aufgelistet, die jeweilige Flurstückgröße. Die Summe aller Flurstückgrößen ergibt die Grundstücksgröße.

Hierbei handelt es sich um Informationen, die in der Regel jedem Hauseigentümer zur Verfügung stehen.

Sachwertverfahren: Um den Haus Wert berechnen zu können, werden hier die Herstellungskosten eines vergleichbaren Gebäudes zugrunde gelegt. Unter Berücksichtigung des individuellen Gebäudealters wird der berechnete Herstellungswert zunächst reduziert, der Sachverständige spricht an dieser Stelle von einer Alterswertminderung. Da für Wohngebäude in der Regel eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren angesetzt wird, werden die vorgenannten Herstellungskosten eines 40 Jahre alten Gebäudes beispielsweise um 50 % gemindert. Nach diesem Schritt wird, um den Haus Wert berechnen zu können, der Bodenwert zum Herstellungswert addiert. Als Resultat erhalten Sie den vorläufigen Sachwert. Im finalen Schritt liegt es am Sachverständigen, eine zusätzliche Marktanpassung durchzuführen. Dies liegt darin begründet, dass für vergleichbare Gebäude in beliebten Lagen mehr bezahlt wird als in unbeliebten Regionen. So ist eine Doppelhaushälfte in Köln beispielsweise mehr Wert als ein baulich vergleichbares Objekt in der Eifel.

Vergleichswertverfahren: Im Gegensatz zum Sachwertverfahren dienen hier Käufe von vergleichbaren Objekten als Grundlage, damit Sie Ihren Haus Wert berechnen können. Das Verfahren kann somit vor allem in Märkten mit einer Vielzahl von Transaktionen angewendet werden, in denen die Datengrundlage entsprechend groß ist. Ihr Bewertungsobjekt wird zur Wertermittlung hierzu mit vergleichbaren Transaktionen verglichen und innerhalb der Kaufpreisspannen einsortiert. Als Ergebnis lässt sich der Verkehrswert berechnen, in der Regel skaliert auf einen Preis je Quadratmeter Wohn- bzw. Nutzfläche. Ob und welche Vergleichskaufpreise im Rahmen der Wertermittlung herangezogen werden können, liegt im Rahmen des Sachverständigen. Transaktionen, die bereits einige Jahre zurückliegen oder Objekte in einer großen räumlichen Entfernung eignen sich beispielsweise eher schlecht, um den Haus Wert berechnen zu können.

Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren setzt als Basis die marktüblichen Erträge zugrunde, die mit der Immobilie generiert werden können. Um den Haus Wert berechnen zu können, muss demnach zunächst bekannt sein, wie hoch die individuellen Mieteinnahmen des Bewertungsobjektes sind. Marktübliche Mieteinnahmen lassen sich beispielsweise über den lokalen Mietspiegel herleiten, über den in der Regel alle größeren Städte verfügen. Von diesen Erträgen müssen noch die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Hierbei handelt es sich um alle Positionen, die der Hauseigentümer bezahlen, beziehungsweise zurücklegen muss und die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Beispielsweise lassen sich hier Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und ein Einbehalt zur Absicherung gegen Mietausfälle nennen. Insgesamt belaufen sich die abzuziehenden Kosten in der Regel auf ca. 15 %. Als Ergebnis erhalten Sie den sogenannten Reinertrag, also alle Mieteinnahmen, die Ihnen nach Abzug der Kosten als Eigentümer übrigbleiben. Dieser Betrag wird vom Sachverständigen nun über die verbleibende Restnutzungsdauer des Objektes mit einem bestimmten Zinssatz kapitalisiert, sodass Sie, wenn Sie Ihren Haus Wert berechnen lassen, als Resultat den Ertragswert des Hauses bestimmen.

Ein- oder Zweifamilienhäuser: Diese Gebäudeart wird in der Regel mithilfe des Sachwertverfahrens bewertet, da die Herstellungskosten für Häuser hinreichend bekannt sind. Darüber hinaus kann das Vergleichswertverfahren in Regionen mit einer hohen Zahl an Vergleichstransaktionen angewendet werden. Gerade in den ländlichen Regionen liegen diese Daten jedoch häufig nicht in ausreichender Anzahl vor, um den Haus Wert berechnen zu können. Das Ertragswertverfahren scheidet in der Regel aus, da insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser in der Regel vom Eigentümer bewohnt werden. Vergleichbare marktübliche Mieten, die die Grundlage des Ertragswertverfahrens bilden, sind für solche Häuser daher nur schwerlich zu recherchieren, da für die Häuser schlichtweg oft keine Mieten gezahlt werden.

Eigentumswohnungen: Hier greift der Immobilienwertgutachter in vielen Fällen auf das Vergleichs- und Ertragswertverfahren zurück. Insbesondere in großen Städten mit einem hohen Wohnungsbestand und vielen Verkäufen sind sowohl eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Transaktionen als auch die marktüblich erzielbaren Mieten für Wohnungen gut recherchierbar. Herstellungskosten für Wohnungen sind hingegen nicht trivial herzuleiten, da eine Wohnung immer im Verbund mit dem Gesamthaus betrachtet werden muss und nicht alleinstehend errichtet werden kann.

Mehrfamilienhäuser: Um den Haus Wert berechnen zu lassen, wird in diesen Fällen auf den Ertragswert abgestellt. Dies liegt vor allem darin begründet, dass solche Häuser in der Regel als Wertanlage und nicht alleine durch den Eigentümer genutzt werden. Vielmehr erzielt dieser aus dem Haus regelmäßige Mieterträge. Darüber hinaus liegen Mieten für vergleichbare Wohnungen in den meisten Märkten hinreichend vor, sodass für jede Wohnung im Bewertungsobjekt eine vergleichbare Miete durch einen Sachverständigen hergeleitet werden kann. Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, den Ertragswert im Rahmen der Wertermittlung mithilfe des Sachwertes zu plausibilisieren. Im Normalfall sollten beide Verfahren zu einem ähnlichen Ergebnis führen. Das Vergleichswertverfahren kann in Ballungsgebieten mit einer hohen Anzahl von vergleichbaren Transaktionen auch hinzugezogen werden, gerade in ländlichen Regionen sind jedoch oftmals zu wenige Vergleichskaufpreise bekannt.

Um den Haus Wert berechnen zu können, bedarf es neben den Kenntnissen des eigenen Gebäudes vor allem auch der Expertise des allgemeinen und lokalen Häusermarktes. Genau an diesem Punkt wird es für den Laien schwer, den Wert selber zu bestimmen. Sachverständige und zertifizierte Gutachter sind berufliche Experten im Bereich des Immobilienmarktes und können durch ihre jahrelange fachliche Erfahrung Ihr Haus am besten bewerten. Vor allem aber sind beauftragte Gutachter in erster Linie unabhängig und frei von emotionalen Bindungen zum Bewertungsobjekt oder zu dem Auftraggeber. Während Eigentümer dazu neigen, ihre Immobilie zu gut einzuschätzen und damit den Verkehrswert in der Regel übertreffen, schätzen Käufer das Objekt häufig zu pessimistisch ein. Nur ein externer Dienstleister wie Immobilienwert 24 kann objektiv für Sie den Haus Wert berechnen und somit den tatsächlichen Verkehrswert im aktuellen Immobilienmarktumfeld schätzen.

Lärm: Dies betrifft zum Beispiel Immobilien, die sich unmittelbar an großen Hauptverkehrsstraßen, an Bahntrassen oder in der Nähe eines Flughafens befinden. Durch den dauerhaften Lärm wird die Lebensqualität, insbesondere bei alten Immobilien mit einer schlechten Schallisolierung, deutlich eingeschränkt. Verglichen mit Immobilien in ruhigen Wohnlagen sind Käufer nicht bereit, vergleichbar hohe Preise zu zahlen. Wenn Sie den Haus Wert berechnen lassen, führt dies entsprechend zu Abschlägen.

Vermietungssituation: Grundlage des Ertragswertverfahrens bilden die marktüblich erzielbaren Mieten der Immobilie. Käufer von Mehrfamilienhäusern richten ihr Augenmerk daher vor allem auf die vermieteten Wohneinheiten im Objekt. Erzielen diese deutlich geringere Mieten als es marktüblich möglich wäre, spricht der Experte von einem Underrent. Einfach gesagt: Die Wohnung ist zu billig vermietet. Der Gesetzgeber sieht einige Möglichkeiten zur Mieterhöhung vor, jedoch dauert es aufgrund des Mieterschutzes oft Jahre, bis die betroffene Wohnung die marktübliche Miete erzielen kann. Über diesen Zeitraum muss ein potenzieller Käufer mit verringerten Mieterträgen rechnen. Falls Sie Ihren Haus Wert berechnen möchten, müssen Sie diese als Wertminderung in Abzug bringen.

Grundbuch: Hier sind alle wichtigen rechtlichen Regelungen hinsichtlich des Grundstückes niedergeschrieben. Neben der genauen Lage und Größe des Grundstücks sowie der Eigentümer sind insbesondere Einträge in der zweiten Abteilung des Grundbuches relevant, wenn Sie den Haus Wert berechnen möchten. Mögliche Einträge sind hier zum Beispiel Weg- und Leitungsrechte aber auch Wohnungs- oder Nießbrauchsrechte. Darüber hinaus sind zahlreiche weitere Arten von Eintragungen möglich. Jede Eintragung muss individuell betrachtet und bewertet werden. Ein Wohnungsrecht zum Beispiel mindert in der Regel den Wert, da ein Käufer die Wohnung zwar erwerben, diese jedoch nicht selber nutzen kann. Ähnlich verhält es sich beim Nießbrauch. Wege- und Leitungsrecht hingegen können auch wertneutral sein, wenn sie zum Beispiel nur einen kleinen Streifen entlang der Grundstücksgrenze betreffen und damit die Nutzung des Gesamtgrundstückes nicht weiter einschränken. Im Zweifel sollt an dieser Stelle unbedingt der Rat eines Sachverständigen eingeholt werden, da gerade Eintragungen im Grundbuch sehr komplex gestaltet sein können und für den Laien nur schwer zu durchdringen sind.

Bauschäden: Jede Immobilie wird älter und ihre bauliche Struktur verschleißt über die Nutzungsdauer zusehends. Sind jedoch darüber hinaus eklatante Schäden vorhanden, so müssen diese als Wertminderung betrachtet werden, wenn Sie den Haus Wert berechnen wollen. Mögliche Schäden sind zum Beispiel Risse in der Fassade, defekte Türen und Fenster, ein undichtes Dach oder auch Schimmel. In der Hauswertberechnung müssen die Kosten für die Beseitigung der Bauschäden in Abzug gebracht werden. Bei größeren Schäden ist die Beratung durch spezialisierte Bausachverständige zu empfehlen, welche das Ausmaß der Schäden beziffern können. 

Wie hoch die Minderung ausfällt, ist jedoch für jede Immobilie individuell zu prüfen. In manchen Fällen kann sogar auf einen Abschlag verzichtet werden, wenn der Immobilienmarkt diesen keinen signifikanten Wert beimisst. Zertifizierte Gutachter und Sachverständige sind in diesen Fällen die idealen Ansprechpartner, da sie über eine hohe Expertise auf dem Immobilienmarkt verfügen und individuelle Merkmale mit ihrer Erfahrung einordnen und bewerten können. Insbesondere für Immobilien ohne nennenswerte Einschränkungen bieten jedoch auch digitale Bewertungsformate wie Immobilienwert24 ein gutes Angebot.

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