Wie kann ich realistisch den Verkehrswert meines Hauses berechnen?

Sie haben ein interessantes Objekt entdeckt und möchten es gerne kaufen? Oder Sie sind Eigentümer und möchten einfach den Wert Ihres Hauses schätzen? Für die Berechnung eines realistischen Verkehrswertes Ihrer Immobilie müssen Sie folgende Aspekte beachten:

  • Beschaffenheit der äußeren und inneren Werte. Beim Äußeren geht es um Wände, Dämmung bzw. Energieeffizienz, Fenster und Türen usw. Bei den inneren Werten um die Ausstattung wie Bodenbeläge, Wandbeläge Ausstattung der Bäder etc.
  • die Größe. Sowohl Grundstücksgröße als auch Wohnfläche sind wichtige Parameter
  • die Lage. Hier spielen viele Aspekte eine Rolle: Ort und Lage innerhalb des Orts, Verkehrslärm, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten etc.

Warum ist der Verkehrswert meines Hauses bei meiner Bank oder beim Sachverständigen geringer?

Banken ermitteln in der Regel zwei Werte: den Verkehrswert und den Beleihungswert. Ersterer soll die marktüblichen Preise im aktuell gehandelten Immobilienmarkt abbilden. Der Verkehrswert ist bei der Bank im Idealfall gleich zu dem Wert eines Sachverständigen. Bei der Ermittlung des Beleihungswertes müssen Banken allerdings andere rechtliche Grundlagen berücksichtigen. Hier ist explizit nicht die aktuelle Marktlage abzubilden, sondern der Wert der Immobilie, der "erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann." Kurz zusammengefasst: der Wert, der auch in der schlechtesten Marktlage zu erzielen ist.

Wenn man selbst den Wert berechnen möchte, kennt man diese rechtlichen Vorschriften zur Bewertung meistens nicht. Wäre eine Bewertung so trivial, gäbe es den Beruf des Sachverständige auch nicht. Wenn Sie sich dennoch probieren möchten, starten Sie am besten damit, ein Gefühl für die Marktlage zu entwickeln. Recherchieren Sie nach Vergleichsangeboten und versuchen Sie Ihre Immobilie ins Verhältnis zu setzen.

Was bringt mir die Immobilienbewertung bei einem Sachverständigen oder Gutachter?

Ein guter Sachverständiger oder Gutachter bringt in der Regel Qualifikationen mit, die nachweisen, dass er oder sie sich mit der Materie auskennt. Fach- und Marktkenntnis sowie Bewertungserfahrung sind notwendig, um Objekte professionell und zuverlässig im Wert einzuschätzen. Achten Sie auch auf den allgemeinen Eindruck, da die Bezeichnung Sachverständiger oder Gutachter an sich nicht geschützt ist. Somit wird die Bezeichnung auch ohne fundierte Qualifikation verwendet. Benötigen Sie ein Gutachten, dass auch rechtlichen Prüfungen durch Gerichte oder Finanzämter stand hält, so benötigen Sie einen Sachverständigen, der öffentlich bestellt und vereidigt ist. Dies ist der Titel, den Handels-, Architekten- und Ingenieurkammern nach intensiver Pürfung an Sachverständige vergeben. Auch Zertifizierungen durch spezialisierte Institute wie zum Beispiel HypZert und RICS bestätigen die Sachkenntnis, sind aber bei rechtlichen Streitfällen nicht anerkannt. Lassen Sie sich im Zweifel auch die Qualifikation des Sachverständigen vorlegen.

Professionelle Anbieter sind einer Objektivität verpflichtet, die weder Verkäufer noch Käufer übervorteilt. Gute Sachveständige verstehen sich als Dienstleister, die Sie bei der Vorbereitung einer Gutachtenerstellung unterstützen. Denn nicht immer kennt man alle Unterlagen, die im Idealfall geprüft werden. Baulastenauskunft, Erschließungsbeitragsauskunft, Teilungserklärung und Instandhaltungsrücklagen sind nur wenigen sofort geläufig.

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