Vereinfacht gesagt, kann beim Sachwertverfahren der Verkehrswert ermittelt werden als Summe aus Grundstückswert und Kosten eines Neubaus abzüglich Alterswertminderung.

Der Grundstückswert nimmt als Bezugspunkt die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte. Diese sind in der Regel allerdings nicht ohne Anpassungen zu verwerten, da es innerhalb der Bodenrichtwertzone zu Schwankungen des Bodenwertniveaus kommen kann. Lesen Sie hierzu unseren Artikel zur Bewertung unbebauter Grundstücke.

Die Herstellungskosten sind in der ImmoWertV als Kostenkennwerte festgelegt und orientieren sich an der Bauart des Objekts und an der Ausstattung. Die Bauarten unterscheiden nach frei stehenden Einfamilienhäusern, Doppel- und Reihenendhäusern und Reihenmittelhäusern. Darüber hinaus werden die Baukosten noch nach Geschossanzahl und Dachausbau (voll ausgebaut, nicht ausgebaut, Flachdach/flach geneigtes Dach) differenziert.

Die Ausstattung des Objekts wird nach Standardstufen hergeleitet. In der Anlage 4 der ImmoWertV finden sich umfangreiche Beschreibungen der Standards der baulichen Anlagen zur Ermittlung der Kostenkennwerte. Außenwände, Dach, Fenster- und Außentüren, Innenwände und -türen, Deckenkonstruktion und Treppen, Fußböden, Sanitäreinrichtungen, Heizung und sonstige technische Ausstattung sind die Kategorien, anhand derer die Kostenkennwerte für das Haus festgesetzt werden, um den Verkehrswert ermitteln zu können.

Die Alterswertminderung geht nach ImmoWertV davon aus, dass sich ein Ein- oder Zweifamilienhaus linear über 80 Jahre abnutzt. Jedes Jahr wird das Gebäude somit laut dem Modell automatisch 1,25 % weniger wert. Modernisierungen und Sanierungen können die Nutzungsdauer und somit den Wert eines Gebäudes wieder erhöhen. Auch hierzu führt die ImmoWertV ein Modell auf, mit dem sich die Restnutzungsdauer eines modernisierten Gebäudes ermitteln lässt. Anhand einer Punktevergabe zum Modernisierungsgrad und über ein vorgegebenes Rechenmodell wird rechnerisch die Restnutzungsdauer zur Verkehrswertermittlung nach Modernisierungen abgeleitet.

Kernsanierungen können dazu führen, dass die Restnutzungsdauer wieder auf 72 Jahre für Ein- und Zweifamilienhäuser steigen kann, selbst wenn das Haus schon 100 Jahre oder älter ist. Eine längere Nutzungsdauer erreicht das Objekt laut Modell nicht mehr, wollen Sie den Verkehrswert ermitteln.

Sollte das Modell mit Grundstückswert und alterswertgeminderten Baukosten noch nicht alle Besonderheiten des Objekts erfasst haben, so gibt es im Sachwertverfahren noch den Aspekt der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (kurz BOG) und die Marktanpassung. Ziel ist auch hier, den Verkehrswert Immobilie möglichst präzise zu ermitteln. Zu den BOGs gehören unter anderem Schwimmbäder, eventuelle Nebengebäude, Außentreppen, Gewächshäuser, Carports etc.

Mit der Marktanpassung können zuletzt ermittelte Verkehrswerte nochmals an die lokalen und regionalen Marktgegebenheiten angepasst werden. Kennen Sie sich in Ihrer Region und Ihrem Viertel gut aus und wissen, dass Ihre Lage besonders begehrt oder manchmal leider auch weniger gefragt ist, so kann hier noch einmal eine Korrektur des Verkehrswertes Haus vornehmen. Im Idealfall lassen sich die Marktanpassungen mit Vergleichsdaten aus dem Umfeld belegen.

Verkehrswert ermitteln für renditeorientierte Immobilien ist durch die Anwendung des Ertragswertverfahrens möglich. Wie die Bezeichnung bereits vorgibt, ist die zentrale Kenngröße des Verfahrens der Ertrag, den eine Immobilie durch Mieteinnahmen erzielt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie eigengenutzt oder vermietet ist. Gerade bei gewerblichen Immobilien wie Logistikhallen, Supermärkten oder Bürogebäuden, die von Unternehmen selbst genutzt werden, können Sie den Verkehrswert ermitteln, wenn die Immobilie nicht vermietet ist. Maßgeblich ist – möchten Sie den Verkehrswert ermitteln – der Ertrag, der marktüblich zu erzielen wäre, und nicht zwangsläufig die Einnahmen, die tatsächlich erzielt werden.

Die Mieterträge werden beim Ertragswertverfahren zunächst um die jährlichen Bewirtschaftungskosten reduziert, das ergibt den sogenannten jährlichen Reinertrag. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen die nicht-umlegbaren Betriebskosten sowie Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie. Darüber hinaus wird ein Mietausfallwagnis in Abzug gebracht, das die Ausfälle ausgleichen soll, die z. B. durch Mietausfälle inkl. Räumung entstehen können.

Die Immobilienwertverordnung gibt für die Betriebskosten Werte bzw. Spannen vor, die je nach Objekttyp von den jährlichen Mieteinnahmen abzuziehen sind. Darüber hinaus wird ein Verzinsungsanteil des Grundstückes, also des Bodenwertes, abgezogen. Wie sich der Bodenwert eines Grundstücks ermitteln lässt, lesen Sie auch auf unserer Seite zur Bewertung eines unbebauten Grundstücks.

Die Idee hier ist, dass Sie das Grundstück erst wieder zur freien Verfügung haben, wenn das Gebäude nicht mehr steht. Das bedeutet, dass Sie bis zum Ende der Restnutzungsdauer Ihren Ertrag durch die Nutzung des Grundstückes erzielen. Da Sie den Bodenwert beim Ertragswertverfahren Ihrem kapitalisierten Reinertrag zuschlagen, würden Sie die Ertragskraft des Bodens doppelt berücksichtigen, wenn Sie von ihrem Rohertrag nicht einen gewissen Teil der Bodennutzung zusprechen und diesen nicht aus Ihrem Rohertrag herausrechnen. Die Bodenwertverzinsung wird mit demselben Liegenschaftszins berechnet, den Sie bei der Kapitalisierung des Reinertrags zugrunde legen.

Somit haben Sie nun einen Teil des Verkehrswerts ermitteln können, indem Sie von der jährlichen Miete die Bewirtschaftungskosten und die Bodenwertverzinsung abgezogen haben.

Haben Sie so den Jahresreinertrag ermittelt, wird dieser auf die restliche Nutzungsdauer hochgerechnet. Dies passiert aber nicht, indem Sie den Reinertrag mit der Restnutzungsdauer multiplizieren, sondern Sie kapitalisieren den Reinertrag, sodass eine Verzinsung der Einnahmen bis zum Ende der Restnutzungsdauer unterstellt wird.

Dem Zinssatz, der für die Kapitalisierung zugrunde gelegt wird, nähern Sie sich am besten über die Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse an. Gerade im Bereich der Wohnimmobilien können Sie so den Verkehrswert ermitteln. Im Bereich der gewerblich genutzten Immobilien muss allerdings häufig auf Erfahrungssätze von Fachverbänden und Veröffentlichungen von Marktbeobachtern zurückgegriffen werden, wenn Sie den Verkehrswert ermitteln möchten, den gewerbliche Immobilien aufweisen.

Haben Sie nun Ihren kapitalisierten Reinertrag, so rechnen Sie den Bodenwert des Grundstücks hinzu und Sie haben den Verkehrswert ermitteln können. Sollte mit diesen Ansätzen noch nicht allen Aspekten Rechnung getragen worden sein, die Ihre Immobilie aufweist, können Sie auch im Ertragswertverfahren die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale ergänzend einbeziehen. Wenn Sie so den Verkehrswert ermitteln, haben Sie das Ertragswertverfahren bereits erfolgreich und abschließend durchlaufen.

Wenn Sie so den Verkehrswert ermitteln, haben Sie das Ertragswertverfahren bereits erfolgreich und abschließend durchlaufen.

Fläche, marktübliche Miete und Zinssatz haben in der Regel den größten Einfluss auf Ihr Ergebnis im Ertragswertverfahren, wenn Sie den Verkehrswert ermitteln. Seien Sie daher gründlich in der Herleitung der Werte und Parameter, wenn Sie beim Verkehrswert ermitteln das Ertragswertverfahren anwenden.

Das Vergleichswertverfahren gibt Ihnen eine Methode an die Hand, die Sie gut anwenden können, wenn Sie Vergleichskauffälle haben. In der Regel ist dies in hinreichender Anzahl hauptsächlich für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke der Fall, sodass dies die hauptsächlichen Anwendungsgebiete des Vergleichswertverfahrens sind, wenn Sie den Verkehrswert ermitteln möchten.

Hier tun sich professionelle Sachverständige allerdings leichter, da sie unter anderem über den Gutachterausschuss der jeweiligen Region bzw. Stadt auf zusätzliche Datenquellen zugreifen können, wenn sie den Verkehrswert ermitteln.

Haben Sie zum Beispiel ein Exposé von einem Neubauprojekt zur Hand, in dem zahlreiche Preise abgedruckt sind? Dann ist dies schon eine kleine Sammlung von Vergleichspreisen. Hier müssen Sie allerdings aufpassen, denn Angebotspreise entsprechen nicht immer den tatsächlich erzielten Preisen. Vielleicht kennen Sie auch Beispiele, bei denen Nachverhandlungen geführt wurden oder Bieterverfahren zu wesentlich höheren Preisen geführt haben.

Manchmal helfen Ihnen auch die aktuellen oder archivierten Kaufpreise von Makler- und Immobilienportalen, die zumindest einen ersten Ansatzpunkt für die Sammlung von Vergleichsfällen helfen. Tragen Sie am besten erst einmal alle Daten zusammen, die Sie bekommen können, wenn Sie den Verkehrswert ermitteln möchten und das Vergleichswertverfahren anzuwenden ist.

Je mehr Informationen Sie zur Verfügung haben, sowohl was die Anzahl als auch die weiteren Informationen zu den Wohnungen anbelangt, desto einfacher können Sie Schlüsse über das Vergleichspreisniveau treffen.

Wenn Sie wissen möchten, welche Parameter bei der Wohnungsbewertung eine Rolle spielen, dann lesen Sie doch unseren Beitrag speziell zur Bewertung von Wohnungen. Hier geht es zum Beitrag.

Je strukturierter Ihnen die Daten vorliegen, desto leichter können Sie analysieren, welche Vergleichswerte passend zu Ihrem Objekt sind. Mittlerweile gibt es auch schon ausgefeilte statistische Verfahren, die neben den direkten Angaben zur Wohnung wie Baujahr, Größe, Miethöhe, Ausrichtung und Adresse weitere Daten zur Auswertung in Bezug auf Ihre Adresse hinterlegt haben. Dies können sozioökonomische Daten sein, aber auch geografische Informationen wie Lärmschutzkarten, Hochwasserkarten oder einfach nur die Entfernung zum nächsten Supermarkt oder zur nächstgelegenen weiterführenden Schule..

Anhaltspunkte zu den Marktpreisniveaus finden Sie teilweise auch in den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse. Zumindest in den großen Städten und Ballungszentren haben die Gutachterausschüsse in der Regel hinreichend viele Daten zur Verfügung um Auswertungen zu Kaufpreisen zu veröffentlichen. Diese Berichte sind häufig kostenlos auf den Internetseiten der Gutachterausschüsse abrufbar. 

Wenn Sie Vergleichspreise aus verschiedenen Jahren haben, könnte es hilfreich sein, wenn Sie auf Indexreihen zu Kaufpreisentwicklungen zurückgreifen, mit denen Sie Kaufpreise entsprechend auf Stichtage anpassen können. Diese Indexreihen werden häufig auch von Gutachterausschüssen veröffentlicht und können Ihnen helfen, wenn Sie mittels Vergleichswertverfahrens den Verkehrswert ermitteln möchten.

Die meisten Bewertungen drehen sich um Käufe und Verkäufe. Eheschließungen, Scheidungen, Erbschaften, Streitigkeiten mit dem Finanzamt oder Vermögensauskünfte für Banken können aber weitere Anlässe sein, warum Immobilien bewertet werden müssen. Auch Streitigkeiten innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften sind häufig Anlass zu Bewertungen.

Im institutionellen Anlegerbereich schützen Bewertungen, die teilweise gesetzlich vorgeschrieben sind, die Anleger. Hier stellen professionelle Bewertungen sicher, dass in Immobilienfonds keine Objekte erworben werden, deren Preis zu stark vom Verkehrswert abweicht.

Im privaten wie auch im gewerblichen Bereich sind Makler häufig der erste Ansprechpartner für Verkäufer und Käufer. Um deren Einschätzungen zu plausibilisieren oder um einen der anderen Bewertungsanlässe abzudecken, bieten sich Online-Portale an. Die meisten Online-Portale ermitteln den Verkehrswert zum Zeitpunkt Ihrer Anfrage. Bewertungen mit Stichtagen in der Vergangenheit sind zumeist nicht vorgesehen.

Wenn Sie zu einem Stichtag, der in der Vergangenheit liegt, den Verkehrswert ermitteln möchten, können Sie auf Indexreihen der Gutachterausschüsse zurückgreifen oder Sie müssen sich doch an einen Sachverständigen wenden, der mit seiner Fachkenntnis und Expertise auch Werte aus der Vergangenheit plausibel herleiten kann.

Die Kosten variieren stark, je nach Qualifikation und Umfang der Bewertung oder Gutachten. Viele Online-Portale werben damit Ihnen eine Immobilienbewertung kostenlos zu erstellen. Hier ist Vorsicht geboten, denn die Bezahlung erfolgt mittels Ihrer Daten. Im Anschluss an die Eingabe erfolgt in der Regel eine Weiterleitung Ihrer Informationen an Immobilienmakler. Je nach Format, können Sie im Anschluss zahlreiche Anrufe von hartnäckigen Maklern erhalten, die sich über einen vermeintlich neuen Auftrag freuen.

Professionelle Sachverständige und Gutachter verlangen in der Regel mehrere Tausend Euro.

Wir bei Immobilienwert24 haben uns dazu entschlossen, dass wir mit unserem Kerngebiet Bewertungen unabhängig von Maklern anbieten möchten. Seit über 20 Jahren sind wir Ihr unabhängiger Ansprechpartner im Netz, wenn es um die Online-Bewertung von Immobilien geht.

Wer die Wahl hat, hat die Qual.

Versuchen Sie für sich selbst zu entscheiden, wie dringend und schnell eine Preiseinschätzung vorliegen muss. Online Immobilienbewertungen sind in der Regel innerhalb weniger Minuten erstellt. Ein Gutachter, der sich vor Ort ein Bild machen will, braucht von Beauftragung bis Bewertung bei gründlicher Arbeit zumeist mehrere Wochen. Treffen Sie selbst die Entscheidung, ob Sie Ihre Daten weitergeben möchten oder ob Sie lieber eine unabhängige Einschätzung möchten, wenn Sie den Verkehrswert ermitteln. Den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln ist somit durch verschiedene Dienstleister möglich und immer eine individuelle Abwägung.