Wie wird ermittelt, was eine Immobilie wert ist?
Im Schadensfall, bei Rechtstreitigkeiten, vor dem Hauskauf oder -verkauf und in anderen Situationen lassen Eigentümer Ihre Immobilie bewerten. Für die Wertermittlung von Häusern, Grundstücken und Wohnungen ist die Expertise eines Immobiliengutachters gefragt. Die Bewertung wird von Gutachtern und Sachverständigen durchgeführt.
Zwischen Gutachter und Sachverständigen besteht in der Qualifikation kein Unterschied. Die Berufsbezeichnung des Sachverständigen ist in Deutschland nicht geschützt. Daher geben externe Qualifikationen einen Anhaltspunkt, ob der Sachverständige eben genügend Sachverstand mitbringt. Die öffentliche Bestellung und Vereidigung ist dabei eine der wichtigsten Qualifikationen. Andere sind z. B. RICS und HypZert.
Wie wird ermittelt, was eine Immobilie wert ist? Es werden drei Verfahren unterschieden:
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Vergleichswertverfahren
Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn es sich nicht um eine Mietimmobilie handelt. Denn es beantwortet die Frage, welchen Materialwert die Immobilie hat - was mit ihr als Mietobjekt an Reinerträgen zu erwirtschaften wäre, wird nicht berücksichtigt.
Das Ertragswertverfahren leitet den Verkehrswert einer Immobilie an den marktüblich zu erzielenden Erträgen ab. Daher ist es wichtig, bei Mietschätzungen nah am Markt zu sein.
Das Vergleichswertverfahren berechnet anhand von vergleichbaren Objekten, welchen realistischen Kaufpreis die Immobilie mitsamt Grund und Boden aktuell auf dem Markt erzielen könnte.