Alles zum Thema Sachverständiger Immobilien

Sachverständiger Immobilien: Aufgaben und Dienstleistungen

Der Immobiliensachverständige – oder genauer: ein Sachverständiger Immobilienbewertung – hat seinen Schwerpunkt in der Wertermittlung von Immobilien. Hierzu zählen jegliche Arten von Immobilien: unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Immobilien. Bei letzteren werden die Nutzungsarten Büro, Logistik, Handel, Betreiberimmobilien (zum Beispiel Hotels und Pflegeimmobilien), Gastronomie, Produktion und Industrie sowie sonstige Nutzungsarten unterschieden.

Zu den sonstigen Nutzungsarten können Tankstellen, Viehzuchtanlagen, Raffinerien und Fitnessstudios gezählt werden. Es gibt noch eine Vielzahl weiterer Sondernutzungen. In der Theorie ist es möglich, jede Immobilie zu bewerten. In der Praxis ist die Ableitung des Wertes für sehr ausgefallene Nutzungsarten jedoch schwierig, da hier kaum Vergleichsfälle herangezogen werden können.

Es gibt auch andere Fachgebiete in Bezug auf Immobilien: Mieten und Pachten, Bauschäden, Vermessung, Glasbau und auch weitere. Daher macht es auch Sinn, die Frage, die Sie vom Sachverständigen beantwortet haben möchten, möglichst genau auszuformulieren. Geht es nämlich nicht um den Wert der Immobilie, sondern zum Beispiel um die Begutachtung von Bauschäden und Baumängeln, suchen Sie sich am besten einen Sachverständigen auf diesem Fachgebiet. So wird häufig ein “Sachverständiger Immobilien Schimmel” gesucht, hier sind Sie im Sachgebiet der Bauschädenssachverständigen gut aufgehoben.

Die Dienstleistung des Sachverständigen Immobilien liegt in der Ausarbeitung eines Gutachtens, um eine konkrete Fragestellung zu beantworten.

Die häufigste Aufgabenstellung ist die Frage des Verkehrswertes. Die Ableitung oder Plausibilisierung von Entschädigungen für Enteignungen, die Bewertung von Rechten und auch die Überprüfung von Gutachten sind andere Fragestellungen, mit denen sich ein Sachverständiger Immobilien auseinandersetzt. Ein Sachverständiger Immobilien macht aus jeder Immobilie eine Einzelfallbetrachtung, denn jedes Objekt weist individuelle Merkmale auf. Ausnahmen können Grundstücke in Neubaugebieten, Gebäude, die seriell am gleichen Standort gebaut wurden, und Eigentumswohnungen in großen Anlagen sein. Hier sind Übertragungen des Wertes von einem auf das andere Objekt unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

In einem Gutachten legt ein Sachverständiger Immobilien möglichst nachvollziehbar und transparent dar, wie die Antwort auf die konkrete Fragestellung herzuleiten ist; zumeist, wie sich der Wert der Immobilie ableiten lässt. Ein Immobiliensachverständiger arbeitet idealerweise mit einem klar strukturierten Aufbau des Gutachtens. Gängige Empfehlungen für eine Gliederung umfassen folgende Punkte:

  • Deckblatt mit Objektadresse, Foto, Verfasser, Auftraggeber und Werteausweis
  • Einleitung mit allgemeinen Angaben und der Aufgabenstellung
  • strukturierte Beschreibung des Grundstücks und Objektes
  • Herleitung des Wertes mit Begründungen bzw. Beantwortung der Fragestellung
  • Zusammenfassung, Unterschrift(en) und Stempel
  • Anlagen: Fotos, Flurkarte, Grundrisse, Mieterlisten - falls diese Unterlagen nicht Teil des Gutachtens sind

Ein Immobiliensachverständiger ist nicht frei in der Wahl seiner Herangehensweise, wenn seine Gutachten rechtlich anerkannt sein sollen. Hier ist er an Paragrafen, Verordnungen und Anwendungshinweise gebunden, die sich in verschiedenen Rechtsnormen wiederfinden. Hierzu zählen – neben anderen: 

  • das Baugesetzbuch,
  • die Landesbauverordnungen,
  • das bürgerliche Gesetzbuch,
  • die Immobilienwertermittlungsverordnung,
  • ggfs. das Pfandbriefgesetz mit der Beleihungswertverordnung,
  • die II. Berechnungsverordnung,
  • das Wohnungseigentumsgesetz und andere.

Ein Immobilien Sachverständiger bietet auch Beratungsleistungen in Bezug auf einen Kauf, Verkauf oder den Zustand einer Immobilie an. Die Dienstleistung ist hier von Sachverständigen zu Sachverständigen verschieden.

Sachverständiger Immobilien: woran erkenne ich, ob der Sachverständige gute Arbeit leistet?

Die Bezeichnung "Sachverständiger" ist in Deutschland nicht geschützt und nicht direkt an bestimmte Anforderungen geknüpft. Mit der Bezeichnung und dem Ausweis als Sachverständiger Immobilien wird allerdings ein gewisser Sachverstand bzw. Sachkenntnis auf dem Bereich der Immobilien unterstellt. Das bedeutet, dass ein Immobiliensachverständiger sich in seinem Fachgebiet auskennen sollte. Ein Immobiliensachverständiger, zumeist eigentlich eher Sachverständiger für Immobilienbewertung, kennt sich mit dem Thema Immobilienbewertung entsprechend gut aus.

Einen guten Sachverständigen erkennen Sie an seiner Erfahrung sowie Qualifikationen und Zertifizierungen in seinem Sachgebiet. Als in Deutschland staatlich anerkannte Qualifikation gilt die öffentliche Bestellung und Vereidigung für ein Sachgebiet. Diese Sachgebiete reichen von Oldtimern und Kraftfahrzeugen, Elektrotechnik und  Bauschäden bis hin zu antiquarischen Büchern. 

Die öffentliche Bestellung und Vereidigung setzt eine besondere persönliche und fachliche Eignung voraus, die auch mit der Prüfung der Unabhängigkeit, Objektivität und Vertrauenswürdigkeit einhergeht. Die Bestellungsprüfung wird von den Kammerorganisationen durchgeführt. Hierzu zählen die Industrie- und Handelskammern, die Handwerkskammern, Architektenkammern, Ingenieurskammern etc.

Ein guter Immobiliensachverständiger  weist Bewertungserfahrung auf dem jeweiligen Gebiet auf. Möchten Sie eine Eigentumswohnung bewerten und Ihr ausgewählter Immobiliensachverständiger  hat seinen Schwerpunkt auf Büroimmobilien oder in einer anderen Region, fällt es diesem schwerer, die Einschätzung nah am Markt vorzunehmen. Fragen Sie daher vor Beauftragung explizit nach der Expertise für Ihr Objekt. Manch ein Sachverständiger Immobilien stellt Ihnen ein anonymisiertes Mustergutachten zur Verfügung. Damit bekommen Sie einen Eindruck des Umfangs und der Nachvollziehbarkeit der Wertherleitung.

Sachverständiger Immobilien: Was kostet ein Gutachten?

Der Umfang des Gutachtens, die Größe des Objekts und die Komplexität der Immobilie sind die entscheidenden Punkte für die Preisgestaltung. Sachverständige können mittlerweile in den meisten Fällen ihre Honorare frei vereinbaren.

Kaum ein Immobiliensachverständiger  wirbt mit Kurzgutachten, die Sie teilweise bereits für einige hundert Euro in Auftrag geben können. Kurzgutachten bedeutet, dass verschiedene Sachverhalte in Bezug auf die Immobilie geprüft werden, jedoch nicht alle. Darüber hinaus werden die Sachverhalte nur in Kürze abgehandelt. In einem Kurzgutachten liegt eigentlich ein Widerspruch: So soll ein Sachverständiger Immobilien Ihr Objekt möglichst genau bewerten, soll dies aber in diesem Fall nur kurz tun. Daher lehnen viele Sachverständige Immobilien Bewertungen anhand eines Kurzgutachtens ab. Stattdessen bieten sie Ihnen ein vollumfängliches Gutachten an, das sämtliche wertrelevante Aspekte Ihrer Immobilie würdigen soll. 

Ein vollumfängliches Gutachten kostet in der Regel mehrere Tausend Euro, beginnend bei ca. 2.000 Euro. Die Preise variieren zwischen den Immobiliensachverständigen, da die Preisgestaltung frei ist. Da ein Sachverständiger an einem Gutachten mitunter über eine Woche beschäftigt ist, muss dem Aufwand auch ein entsprechendes Honorar gegenüber stehen.

Sachverständiger Immobilien: Was wird bewertet bzw. was kann bewertet werden?

Letztlich können so gut wie alle Immobilien bewertet werden. Wie einfach oder kompliziert das ist, hängt immer vom einzelnen Objekt ab. Da es weltweit am meisten Wohnimmobilien gibt, ist es in diesem Segment in der Regel am unkompliziertesten, eine Wertermittlung durchzuführen.

Sachverständiger Immobilien: Welche Qualifikationen braucht dieser?

Da der Begriff Sachverständiger an sich nicht geschützt ist, gibt es keine zwingend vorgeschriebenen Qualifikationen. Der Nachweis von entsprechenden Zertifikaten und Erfahrungen macht für Sie die Qualifikation transparent und nachvollziehbar. Sollten Sie insbesondere das Gutachten für einen offiziellen Zweck verwenden wollen, so prüfen Sie, ob der Immobiliensachverständige den Anforderungen genügt, die Sie für Ihren Zweck benötigen.

Sachverständiger Immobilien: Wann brauche ich von diesem ein Gutachten?

er Anlass für Bewertungen ist so vielfältig wie die Immobilien selbst. Insofern lässt sich nicht pauschal beantworten, wenn Sie ein Gutachten von einem Sachverständigen Immobilien benötigen. Müssen Sie allerdings offiziell den Wert Ihrer Immobilie nachweisen, zum Beispiel bei rechtlichen Streitigkeiten, kommen Sie in der Regel nicht an einem Sachverständigen für Immobilien vorbei. Zumeist muss dieser dann öffentlich bestellt und vereidigt sein.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder den aktuellen Wert einer Immobilie ermitteln möchten: Brauche ich einen Immobiliensachverständigen? Die Antwort auf diese Frage lautet wie so oft: Es kommt darauf an. Wenn Sie einen Nachweis gegenüber einem Gericht oder einer Behörde - hierunter zählt auch das Finanzamt - benötigen, empfehlen wir Ihnen ein Gutachten oder eine Bewertung von einem Sachverständigen Immobilien. 

Zu Sachverständigen, die für ein Gutachten mehrere Wochen benötigen, gibt es schnellere und auch kostengünstigere Alternativen. Zunächst können Sie versuchen, den Immobilienwert selbst zu errechnen. In den meisten Fällen sind allerdings belastbare Zahlen ratsam. Grobe Werte oder Bauchgefühl sind bei großen Summen ein Risiko. Zudem ist Wohnen eine emotionale Sache, sodass Sie in Ihrem Zuhause vieles besonders schätzen, das jemand anderem vielleicht gar nicht gefällt. Somit wird bei der eigenen Einschätzung auch schnell ein Stückchen Emotionalität auf den Preis aufgeschlagen. Online-Portale können Ihnen schnell eine Werteinschätzung liefern. Und auch Makler bieten häufig Bewertungen an, wenngleich kostenlose Angebote meistens mit Datenweitergaben verbunden sind. Falls Ihnen eine schnelle Lösung ausreicht oder gar notwendig ist, so bieten sich Online-Plattformen an, die  über gute Konzepte und Ansätze verfügen, um Ihnen einen Wert für Ihr Objekt auszuweisen.

Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen und im Falle einer Zwangsversteigerung ist die Verkehrswertermittlung unabdingbar. Eine umfangreiche Fachausbildung, Zertifikate und mehrjährige Berufspraxis sind wichtige Qualitätskriterien. Achten Sie bei der Auswahl auf die Berufsbezeichnung. Nur ein Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist in der Regel gerichtsfest und hat vor Gericht oder bei Behörden Bestand. Diese Gutachter werden von den entsprechenden Kammern geprüft und ernannt. Freie Immobiliengutachter werden nicht von Behörden, der IHK oder Architekten- und Ingenieurkammern ernannt und unterliegen zunächst keinen Qualitätskriterien.

Sachverständiger Immobilien: Was ist der Unterschied zu Online-Portalen?

Online-Portale können eine grobe Indikation nennen. Die dort hinterlegten Algorithmen arbeiten mit den von Ihnen gemachten Angaben. Ein guter Sachverständiger, der vor Ort war, hat viele Informationen eingesammelt, die ein Algorithmus nur schwer erfassen kann. Auch werden die Daten online meistens von jemandem eingegeben, der nicht dieselbe Sachkenntnis wie ein Gutachter besitzt.

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Manche Online-Portale errechnen Ihnen eine Spanne, manche liefern Ihnen einen festen Wert. Offiziell anerkannte Sachverständige sind bei der Wertermittlung an Gesetze und Vorgaben gebunden, um Wertermittlungen zu erstellen. Auch besichtigt der Sachverständige in der Regel das Objekt und kann eine sehr viel detailliertere Bewertung erstellen. Sie haben sicherlich schon selbst festgestellt, dass ein Besuch und Eindruck vor Ort nicht durch Bilder und Exposés vollständig ersetzt werden kann.

Insofern sind die Produkte  von Online-Portalen eine Auswertung der von Ihnen gemachten Angaben. Immobiliensachverständige wiederum folgen der Wertermittlung, die Ihnen durch die Wertermittlungsverordnung vorgegeben ist, und leiten Ihnen den Verkehrswert einer Immobilie gemäß §194 Baugesetzbuch ab.

Sachverständiger Immobilien: Was ist der Unterschied zu einem Makler?

Ein Makler erbringt nicht als primäre Dienstleistung die Wertermittlung, sein Fokus liegt auf der Vermarktung einer Immobilie, entweder zum Verkauf oder zur Vermietung. Insofern braucht der Makler die Wertermittlung im Rahmen seiner Vermarktungstätigkeit. Da Makler mit der Vermarktung Ihre Provisionen erzielen, können sie die Wertermittlung häufig kostenlos anbieten.  

Wie in jeder anderen Branche gibt es auch bei Maklern Qualitätsunterschiede. Qualifizierte Makler verfügen über eine zusätzliche Ausbildung, um eine fundierte Immobilienbewertung durchzuführen. Einige Makler nutzen für die Wertermittlung Softwarelösungen spezialisierter Anbieter. Makler befinden sich in der Regel jedoch in einem eigenen Spannungsfeld: So erscheint eine möglichst hohe Bewertung dem Verkäufer attraktiv, sodass der Verkäufer den Makler mit der Vermarktung beauftragt. Ein hoher Preis lässt auch beim Makler die Provision, die am Verkaufspreis hängt, steigen. Dementsprechend sind Werteinschätzungen von Maklern nicht immer objektiv

Ein Sachverständiger Immobilien hingegen steht nicht in diesem Interessenskonflikt und kann sich objektiv der Wertermittlung widmen. Gerade wenn Sie eine neutrale Werteinschätzung benötigen, empfiehlt es sich, sich an einen Sachverständigen zu wenden. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn Sie innerhalb der Familie eine Immobilie erwerben oder auch das Glück haben, aus einer Erbengemeinschaft ein Schnäppchen zu machen. Um hier im Nachhinein Streit zu vermeiden, macht eine neutrale Wertdokumentation Sinn.

Sachverständiger Immobilien: Wo finde ich einen lokalen Sachverständigen?

Zunächst einmal gibt es die klassische Online-Suche. Doch mittlerweile ist die Suche nicht so einfach, da viele Sachverständige ihre Präsenz im Netz nicht aktuell halten. Sind Sie auf der Suche nach einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, so helfen Ihnen online zugängliche Verzeichnisse der Industrie- und Handelskammern. Manchmal helfen Ihnen auch noch Verzeichnisse lokaler Dienstleister. Häufig haben auch Banken, Steuerberater, Makler und Rechtsanwälte einen Bewertungspartner vor Ort.

Sachverständiger Immobilien: Welche Qualifikationen gibt es?

Die öffentliche Bestellung und Vereidigung auf einem Sachgebiet bedeutet, dass der Sachverständige seine besondere persönliche und fachliche Eignung auf einem Sachgebiet gegenüber einer Kammerorganisation nachgewiesen hat. Mit der Bestellung und Vereidigung genießen die Gutachten eines solchen Sachverständigen öffentlichen Treu und Glauben. Zumeist wird dies benötigt, wenn vor offiziellen Stellen ein Nachweis zu einem Sachverhalt erbracht werden muss. Es gibt aber noch zahlreiche weitere Qualifikationen im Bereich des Sachverständigen Immobilien: so gibt es Zertifizierungen, die sich nach der ISO Norm DIN EN ISO/IEC 17024 richten. Darüber hinaus gibt es noch verschiedene berufliche Qualifikationen. Manche von diesen sind verbreitet und anerkannt, manche sind weniger renommiert. Prüfen Sie die Qualifikationen des Sachverständigen Immobilien, sodass sie wissen, ob er über die entsprechende Sachkenntnis verfügt.

Sachverständiger Immobilien: Wie viel Geld kostet ein Gutachten?

Es gibt gratis Werteinschätzungen von Maklern, Online-Portale und Gutachter. Die Preise variieren stark. Online-Portale bieten gute Anhaltspunkte für unter 100  Euro, vollständige Gutachten kosten in der Regel mehrere Tausend Euro. Letztere sind so teuer, weil sie in der Regel eine vollständige Dokumentation und Analyse der Immobilie umfassen und basierend darauf den Wert ableiten.