Alles zum Thema Sachverständiger Immobilien

Zu den sonstigen Nutzungsarten können Tankstellen, Viehzuchtanlagen, Raffinerien und Fitnessstudios gezählt werden. Es gibt noch eine Vielzahl weiterer Sondernutzungen. In der Theorie ist es möglich, jede Immobilie zu bewerten. In der Praxis ist die Ableitung des Wertes für sehr ausgefallene Nutzungsarten jedoch schwierig, da hier kaum Vergleichsfälle herangezogen werden können.+

Es gibt auch andere Fachgebiete für Sachverständige für Immobilien, u. a. Mieten und Pachten, Bauschäden, Vermessung und Glasbau. Daher formulieren Sie die Frage, die Sie vom Sachverständigen beantwortet haben möchten, am besten möglichst genau. Geht es nämlich nicht um den Wert der Immobilie, sondern zum Beispiel um die Begutachtung von Bauschäden und Baumängeln, suchen Sie sich am besten einen Sachverständigen auf diesem Fachgebiet. Beispielsweise wird häufig ein “Sachverständiger Immobilien Schimmel” gesucht, hier sind Sie im Sachgebiet der Bauschädensachverständigen gut aufgehoben.

Für Immobilien sachverständige Experten bieten die Dienstleistung an, ein Gutachten auszuarbeiten, um eine konkrete Fragestellung zu beantworten. Die häufigste Aufgabenstellung ist die Frage des Verkehrswertes. Die Ableitung oder Plausibilisierung von Entschädigungen für Enteignungen, die Bewertung von Rechten und auch die Überprüfung von Gutachten sind andere Fragestellungen, mit denen sich ein Sachverständiger Immobilien auseinandersetzt. Ein Sachverständiger Immobilien macht aus jeder Immobilie eine Einzelfallbetrachtung, denn jedes Objekt weist individuelle Merkmale auf. Ausnahmen können Grundstücke in Neubaugebieten, Gebäude, die seriell am gleichen Standort gebaut wurden, und Eigentumswohnungen in großen Anlagen sein. Hier sind Übertragungen des Wertes von einem auf das andere Objekt unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Ein Immobiliensachverständiger ist nicht frei in der Wahl seiner Herangehensweise, wenn seine Gutachten rechtlich anerkannt sein sollen. Hier ist er an Paragrafen, Verordnungen und Anwendungshinweise gebunden, die sich in verschiedenen Rechtsnormen wiederfinden. Hierzu zählen – neben anderen: 

• das Baugesetzbuch,
• die Landesbauverordnungen,
• das bürgerliche Gesetzbuch,
• die Immobilienwertermittlungsverordnung,
• ggfs. das Pfandbriefgesetz mit der Beleihungswertverordnung,
• die II. Berechnungsverordnung,
• das Wohnungseigentumsgesetz und andere.

Ein Immobilien Sachverständiger bietet auch Beratungsleistungen in Bezug auf einen Kauf, Verkauf oder den Zustand einer Immobilie an. Die Dienstleistung ist hier von Sachverständigen zu Sachverständigen verschieden.

Wichtig zu wissen: Es gibt im Grunde keine Ausnahmen, wo Sachverständige Immobilien bewerten können – letztlich können so gut wie alle Immobilien bewertet werden. Wie einfach oder kompliziert das ist, hängt immer vom einzelnen Objekt ab. Da es weltweit am meisten Wohnimmobilien gibt, ist es in diesem Segment in der Regel am unkompliziertesten, eine Wertermittlung durchzuführen.

Die Bezeichnung "Sachverständiger" ist in Deutschland nicht geschützt und nicht direkt an bestimmte Anforderungen geknüpft. Mit der Bezeichnung und dem Ausweis als Sachverständiger Immobilien wird allerdings ein gewisser Sachverstand bzw. Sachkenntnis auf dem Bereich der Immobilien unterstellt. Das bedeutet, dass ein Immobiliensachverständiger sich in seinem Fachgebiet auskennen sollte. Ein Immobiliensachverständiger, zumeist eigentlich eher Sachverständiger für Immobilienbewertung, kennt sich mit dem Thema Immobilienbewertung entsprechend gut aus.

Einen guten Sachverständigen erkennen Sie an seiner Erfahrung sowie Qualifikationen und Zertifizierungen in seinem Sachgebiet. Als in Deutschland staatlich anerkannte Qualifikation gilt die öffentliche Bestellung und Vereidigung für ein Sachgebiet. Diese Sachgebiete reichen von Oldtimern und Kraftfahrzeugen, Elektrotechnik und  Bauschäden bis hin zu antiquarischen Büchern. 

Die öffentliche Bestellung und Vereidigung als “Sachverständiger Immobilie” setzt eine besondere persönliche und fachliche Eignung voraus, die auch mit der Prüfung der Unabhängigkeit, Objektivität und Vertrauenswürdigkeit einhergeht. Die Bestellungsprüfung wird von den Kammerorganisationen durchgeführt. Hierzu zählen die Industrie- und Handelskammern, die Handwerkskammern, Architektenkammern, Ingenieurskammern etc.

Ein guter Immobiliensachverständiger  weist Bewertungserfahrung auf dem jeweiligen Gebiet auf. Möchten Sie eine Eigentumswohnung bewerten und Ihr ausgewählter Immobiliensachverständiger  hat seinen Schwerpunkt auf Büroimmobilien oder in einer anderen Region, fällt es diesem schwerer, die Einschätzung nah am Markt vorzunehmen. Fragen Sie daher vor Beauftragung explizit nach der Expertise für Ihr Objekt. Manch ein Sachverständiger Immobilien stellt Ihnen ein anonymisiertes Mustergutachten zur Verfügung. Damit bekommen Sie einen Eindruck des Umfangs und der Nachvollziehbarkeit der Wertherleitung.

Sobald ein Sachverständiger Immobilien bewertet, sind der Umfang des Gutachtens, die Größe des Objekts und die Komplexität der Immobilie entscheidende Punkte für die Preisgestaltung. Sachverständige können mittlerweile in den meisten Fällen ihre Honorare frei vereinbaren, womit ein "Sachverständiger Immobilien Verdienst" nicht pauschal beziffert werden kann.

Kaum ein Immobiliensachverständiger wirbt mit Kurzgutachten, die Sie teilweise bereits für einige hundert Euro in Auftrag geben können. Kurzgutachten bedeutet, dass verschiedene Sachverhalte in Bezug auf die Immobilie geprüft werden, jedoch nicht alle. Darüber hinaus werden die Sachverhalte nur in Kürze abgehandelt. In einem Kurzgutachten liegt eigentlich ein Widerspruch: So soll ein Sachverständiger Immobilien Ihr Objekt möglichst genau bewerten, soll dies aber in diesem Fall nur kurz tun. Daher lehnen viele Sachverständige Immobilien Bewertungen anhand eines Kurzgutachtens ab. Stattdessen bieten sie Ihnen ein vollumfängliches Gutachten an, das sämtliche wertrelevante Aspekte Ihrer Immobilie würdigen soll. 

Ein vollumfängliches Gutachten kostet in der Regel mehrere Tausend Euro, beginnend bei ca. 2.000 Euro. Die Preise variieren zwischen den Immobiliensachverständigen, da die Preisgestaltung frei ist. Weil, wenn ein Sachverständiger Immobilien bewertet, er an einem Gutachten mitunter über eine Woche beschäftigt ist, muss dem Aufwand auch ein entsprechendes Honorar gegenüber stehen.

Da der Begriff Sachverständiger an sich nicht geschützt ist, gibt es keine zwingend vorgeschriebenen Qualifikationen. Soll ein Sachverständiger Immobilien für Sie bewerten und kann entsprechende Zertifikate und Erfahrungen nachweisen, macht dies für Sie die Qualifikation transparent und nachvollziehbar. Sollten Sie insbesondere das Gutachten für einen offiziellen Zweck verwenden wollen, prüfen Sie, ob der Immobiliensachverständige den Anforderungen genügt, die Sie für Ihren Zweck benötigen.

Die Anlässe, wenn ein Sachverständiger Immobilien bewertet, sind so vielfältig wie die Immobilien selbst. Insofern lässt sich nicht pauschal beantworten, wann Sie ein Gutachten von einem Immobiliensachverständigen benötigen. Müssen Sie allerdings offiziell den Wert Ihrer Immobilie nachweisen, zum Beispiel bei rechtlichen Streitigkeiten, kommen Sie in der Regel nicht darum herum, dass ein Sachverständiger Immobilien für Sie bewertet. Meist muss dieser öffentlich bestellt und vereidigt sein.

Viele stellen sich die Frage, ob es nötig ist, dass ein Sachverständiger Immobilien bewertet, wenn sie ihre Immobilie verkaufen oder deren aktuellen Wert bestimmen möchten. Die Antwort ist: Es kommt darauf an. Wenn Sie einen Nachweis gegenüber einem Gericht oder einer Behörde – hierunter zählt auch das Finanzamt – benötigen, empfehlen wir Ihnen ein Gutachten oder eine Bewertung von einem Immobiliensachverständigen. 

Falls ein Sachverständiger Immobilien prüft und mehrere Wochen für das Gutachten benötigt, gibt es schnellere und kostengünstigere Alternativen. Zunächst können Sie versuchen, den Immobilienwert selbst zu errechnen. In den meisten Fällen sind allerdings belastbare Zahlen ratsam. Grobe Werte oder Bauchgefühl sind bei großen Summen ein Risiko. Zudem ist Wohnen eine emotionale Sache, sodass Sie in Ihrem Zuhause vieles besonders schätzen, das jemand anderem vielleicht gar nicht gefällt. Somit wird bei der eigenen Einschätzung auch schnell ein Stückchen Emotionalität auf den Preis aufgeschlagen. Online-Portale können Ihnen schnell eine Werteinschätzung liefern. Und auch Makler bieten häufig Bewertungen an, wenngleich kostenlose Angebote meistens mit Datenweitergaben verbunden sind. Falls Ihnen eine schnelle Lösung ausreicht oder gar notwendig ist, so bieten sich Online-Plattformen an, die über gute Konzepte und Ansätze verfügen, um Ihnen einen Wert für Ihr Objekt auszuweisen.

Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen und im Falle einer Zwangsversteigerung ist die Verkehrswertermittlung unabdingbar. Eine umfangreiche Fachausbildung, Zertifikate und mehrjährige Berufspraxis sind wichtige Qualitätskriterien, wenn ein Sachverständiger Immobilien prüft. Achten Sie bei der Auswahl auf die Berufsbezeichnung. Nur ein Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist in der Regel gerichtsfest und hat vor Gericht oder bei Behörden Bestand. Diese Gutachter werden von den entsprechenden Kammern geprüft und ernannt. Freie Immobiliengutachter werden nicht von Behörden, der IHK oder Architekten- und Ingenieurkammern ernannt und unterliegen zunächst keinen Qualitätskriterien.

Manche Online-Portale errechnen Ihnen eine Spanne, manche liefern Ihnen einen festen Wert. Offiziell anerkannte Sachverständige sind bei der Wertermittlung an Gesetze und Vorgaben gebunden, um Wertermittlungen zu erstellen. Auch besichtigt der Sachverständige in der Regel das Objekt und kann eine sehr viel detailliertere Bewertung erstellen. Sie haben sicherlich schon selbst festgestellt, dass ein Besuch und Eindruck vor Ort nicht durch Bilder und Exposés vollständig ersetzt werden kann.

Insofern sind die Produkte  von Online-Portalen eine Auswertung der von Ihnen gemachten Angaben. Immobiliensachverständige wiederum folgen der Wertermittlung, die Ihnen durch die Wertermittlungsverordnung vorgegeben ist, und leiten Ihnen den Verkehrswert einer Immobilie gemäß §194 Baugesetzbuch ab.

Ein Makler erbringt nicht als primäre Dienstleistung die Wertermittlung, sein Fokus liegt auf der Vermarktung einer Immobilie, entweder zum Verkauf oder zur Vermietung. Insofern braucht der Makler die Wertermittlung im Rahmen seiner Vermarktungstätigkeit. Da Makler mit der Vermarktung Ihre Provisionen erzielen, können sie die Wertermittlung häufig kostenlos anbieten.  

Wie in jeder anderen Branche gibt es auch bei Maklern Qualitätsunterschiede. Qualifizierte Makler verfügen über eine zusätzliche Ausbildung, um eine fundierte Immobilienbewertung durchzuführen. Einige Makler nutzen für die Wertermittlung Softwarelösungen spezialisierter Anbieter. Makler befinden sich in der Regel jedoch in einem eigenen Spannungsfeld: So erscheint eine möglichst hohe Bewertung dem Verkäufer attraktiv, sodass der Verkäufer den Makler mit der Vermarktung beauftragt. Ein hoher Preis lässt auch beim Makler die Provision, die am Verkaufspreis hängt, steigen. Dementsprechend sind Werteinschätzungen von Maklern nicht immer objektiv. 

Ein Sachverständiger Immobilien hingegen steht nicht in diesem Interessenskonflikt und kann sich objektiv der Wertermittlung widmen. Gerade wenn Sie eine neutrale Werteinschätzung benötigen, empfiehlt es sich, sich an einen Sachverständigen zu wenden. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn Sie innerhalb der Familie eine Immobilie erwerben oder auch das Glück haben, aus einer Erbengemeinschaft ein Schnäppchen zu machen. Um hier im Nachhinein Streit zu vermeiden, macht eine neutrale Wertdokumentation Sinn.

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