Wohnflächenberechnung verständlich erklärt

Die Wohnflächenberechnung ist ein sehr wichtiges Immobilien-Thema und bietet häufig Streitpotenzial zwischen Mietern und Vermietern. Es ist wichtig zu wissen und zu benennen, welche Form der Wohnflächenberechnung angewendet wurde und wie diese funktioniert. Dadurch können Missverständnisse einfach vermieden werden und eine objektive Sicht auf die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses ist möglich.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine genaue Wohnflächenberechnung ist sehr wichtig, weil darüber die Miete und die Nebenkosten einer Wohnung bestimmt werden.
  • Sowohl Mieter als auch der Vermieter haben ein Interesse, die Wohnflächenberechnung sehr genau durchführen zu lassen, um Missverständnissen und ggf. Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen.
  • Es gibt viele unterschiedliche Formen der Wohnflächenberechnung, die angewendet werden dürfen.
  • Die Formen der Wohnflächenberechnung sind: DIN 277, DIN 283, die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W) von der gif, 2. Berechnungsverordnung (II. BV) und die Wohnflächenverordnung (WoFlV).
  • Die Wohnflächenberechnung betrifft auch die Grundsteuer nach der Wohnflächenverordnung
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Flächen und Rauminhalte nach DIN 277

Die DIN 277 ist erstellt worden, um eine Definition von Grundflächen und Rauminhalten im Bauwesen vorzugeben. Der Hauptzweck dieser Norm ist, Grundflächen einheitlich ermitteln zu können, um anschließend die Baukosten nach DIN 276 und die Nutzungskosten im Hochbau nach der DIN 18960 (2020) zu ermitteln.

Die DIN 277 findet aber auch Verwendung bei der Wohnflächenberechnung. Die Ermittlung der Flächen kann nach den tatsächlichen Abmessungen oder den Planmaßen erfolgen.

Flächenberechnung nach DIN 277

In der DIN 277 wird zunächst die Brutto-Grundfläche (kurz: BGF) und ihre Berechnung beschrieben. Nach der DIN 277 setzt sich die Brutto-Grundfläche aus der Summe aller Außenmaße der nutzbaren Ebenen eines Gebäudes zusammen.

In die Brutto-Grundfläche werden aber nicht alle Flächen einbezogen. Nicht zu berücksichtigen sind nicht nutzbare Ebenen (z. B. abgehängte Decken etc.) und konstruktiv bedingte Hohlräume. Weitere Flächen, die nicht in die BGF einfließen, sind:

  • Wandnischen und Wandöffnungen mit einem Querschnitt von über 1,0 m² (z. B. Fenster, Türen und Durchgänge)
  • Fest eingebaute und freiliegende technische Anlagen (z. B. Leitungen, Sanitärobjekte und Heizungs- bzw. Klimageräte)
  • Nicht raumhohe Vorwandinstallationen und Bekleidungen sowie Vorwandinstallationen
  • Aufzugs- und Installationsschächte mit lichtem Querschnitt über 1,0 m² in jedem Geschoss
  • baukonstruktive Einbauten wie Einbaumöbel und -küchen
  • bewegliche Raumteiler (z. B. bei Faltwänden oder Vorhängen)

Die DIN 277 teilt die Bruttogrundfläche eines Objekts, beispielsweise eines Wohnhauses, in Konstruktions-Grundfläche und Netto-Raumfläche auf. Die Konstruktionsgrundfläche bildet sich aus der Summe aller aufgehenden Bauteile in Fußbodenhöhe nach den Fertigmaßen. Diese schließt folgende Grundflächen ein:

  • Raumhohe Vormauerungen, Vorwandinstallationen und Bekleidungen
  • Installationshohlräume und Wandschlitze der aufgehenden Baukonstruktionen
  • Installations- und Aufzugsschächte mit einem Querschnitt von < 1,0 m² in jedem Geschoss
  • Wandnischen und Wandöffnungen (z. B. bei Türen, Durchgängen oder Fenstern) mit einem Querschnitt von < 1,0 m²

Die Netto-Raumfläche bildet sich aus der Brutto-Grundfläche abzüglich der Konstruktionsgrundfläche. Es verbleiben die Nutzungsflächen, also die Flächen in einem Haus, die tatsächlich genutzt werden. Hierin sind Wohn- bzw. Nutzflächen sowie Technikflächen und sogenannte Verkehrsflächen enthalten. Bei der Berechnung der Netto-Raumfläche werden folgende Grundflächen eingeschlossen:

  • Fest eingebaute und freiliegende technische Anlagen (z. B. Leitungen, Sanitärobjekte und Heizungs- bzw. Klimageräte)
  • Wandnischen und Wandöffnungen mit einem Querschnitt von über 1,0 m² (z. B. Fenster, Türen und Durchgänge)
  • Aufzugs- und Installationsschächte mit lichtem Querschnitt über 1,0 m² in jedem Geschoss
  • Nicht raumhohe Vorwandinstallationen und Bekleidungen sowie Vorwandinstallationen
  • bewegliche Raumteiler (z. B. bei Faltwänden oder Vorhängen)
  • baukonstruktive Einbauten wie Einbaumöbel und -küchen

Die Wohnflächenberechnung auf Basis der Netto-Raumfläche ist möglich, weil mit den Nutzungsflächen Wohnräume etc. gemeint sind.

In der aktuellsten Fassung unterscheidet die DIN zwischen dem Regelfall der Raumumschließung (R) und dem Sonderfall der Raumumschließung (S).

  • Der Regelfall der Raumumschließung ist definiert als alle Räume, die vollständig umschlossen sind, wo also Wände, Decke und Boden vorhanden sind.
  • Der Sonderfall der Raumumschließung ist definiert als alle Räume und Grundflächen der Netto-Raumfläche, die mit dem Bauwerk verbunden, aber nicht vollständig umschlossen sind. Hierzu zählen insbesondere Loggien, Balkone und Terrassenflächen.

Um eine Wohnflächenberechnung durchzuführen, werden die Flächen, die dem Regelfall der Raumumschließung (R) und die Flächen, die dem Sonderfall der Raumumschließung entsprechen, zu 100% angerechnet. Balkone und Loggien fließen demenstprechend in die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 ein.

Falls Sie eine andere Form der Raumumschließung für die Wohnflächenberechnung gewählt wurde, ist diese Vorgehensweise vermutlich noch aus einer Version der DIN von 2005 abgeleitet. In dieser früheren Version wurde noch zwischen drei Bereichen unterschieden, dem Bereich a, b und c. Der Bereich a ist vergleichbar mit dem Regelfall der Raumumschließung überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen. Der Bereich b ist ein Teil des Sonderfalls der Raumumschließung und definiert als überdeckt, aber nicht allseitig in voller Höhe umschlossen. Der Bereich c ist der zweite Teil des Sonderfalls der Raumumschließung und als nicht überdeckt definiert.

Flächenberechnung nach DIN 283

Die DIN 283 wurde zum ersten Mal 1951 herausgegeben. Ihr erster Teil wurde 1983 und der zweite 1989 ersatzlos gestrichen. Sie wird aufgrund einer fehlenden nachfolgenden Norm dennoch weiterhin verwendet und zählt auch heute noch zu den anerkannten Regeln und Techniken, um die Wohnfläche berechnen zu können. Die DIN 283 wird nur im freien Wohnungsmarkt verwendet und darf im nicht preisgebundenen Wohnraum angewendet werden.

Folgende Regelungen in der DIN 283 wurden getroffen, um die Wohnfläche berechnen zu können:

  • Die Bezugsgröße für die Grundfläche in der Wohnflächenberechnung  sind die Rohbaumaße abzüglich von 3 % oder der Fertigbaumaße.
  • Wandschränke und Erker zählen, sofern diese eine Grundfläche von mindestens 0,5 m² haben, in die Wohnfläche.
  • Wandnischen und Fenster zählen zur Wohnfläche, falls sie 13 cm tief und bis zum Boden herunterreichen.
  • Bei einer lichten Raumhöhe von <1 m wird die Grundfläche zu 0 % angerechnet. Bei einer lichten Raumhöhe von 1 bis <2 m wird die Fläche zu 50% angerechnet. Ab einer lichten Raumhöhe von 2 Metern wird die Fläche zu 100 % der Wohnfläche angerechnet.
  • Loggien, Balkone und gedeckte Freisitze werden mit 25 % ihrer Grundfläche angerechnet.
  • Schornsteine, Mauervorlagen, Säulen oder freistehende Pfeiler zählen nicht zur Wohnfläche, wenn diese in voller Höhe durch den Raum gehen und die Grundfläche größer als 1 m² ist.
  • Treppen mit mehr als drei Stufen zählen ebenfalls nicht dazu.
  • Wintergärten, die beheizbar sind, werden zu 100% bei der Wohnflächenberechnung angerechnet. Falls der Wintergarten nicht ausreichend beheizt ist, wird er nur zu 50 % angerechnet.

Mit diesen Ansätzen und den dazugehörigen Grundflächen können Sie so die Wohnfläche berechnen.

Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum [MF/W] der gif

Die Richtlinie der Mietfläche für Wohnraum (MF/W) wurde erstmals im Mai 2012 von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (kurz: gif) veröffentlicht. Sie hatte zum Ziel, eine einheitliche Berechnungsgrundlage außerhalb des öffentlich geförderten Wohnungsbaus und Rechtssicherheit für die Wohnflächenberechnungen zu schaffen. Sie beinhaltet detaillierte Anleitungen für die Wohnflächenberechnung und die Berechnung anderer Mietflächen.

In der MF/W der gif ist die für die Wohnflächenberechnung wichtige Brutto-Grundfläche in die MF/W-0 (keine Mietfläche) und MF/W (Mietfläche) aufgeteilt. In die MF/W-0 zählen:

  • Nutzflächen von Schutzräumen und Parkplätzen nach DIN 277
  • Alle nach DIN 277 definierten Verkehrsflächen, abgesehen von Flächen innerhalb der Wohnung
  • Alle technischen Funktionsflächen nach DIN 277
  • Konstruktionsgrundflächen
  • Ausgleichsstufstufen oder Podeste vor außen liegenden Türen
  • Eine Ausnahme sind vom Mieter vorgenommene Änderungen, die nicht mehr der Brutto-Grundfläche zuzurechnen sind. Zum Beispiel sind Deckenöffnungen weiterhin der ursprünglichen Grundflächenart zuzurechnen.

In die MF/W zählen dahingegen alle Grundflächen der BGF, die nicht der MF/W-0 zuzuordnen sind. Die MF/W wird aufgeteilt in:

  • Mietflächen mit vollständigem Nutzungsrecht (MF/W-1.1) und
  • Mietflächen mit anteiligem Nutzungsrecht (MF/W-1.2).

Letzteres muss nachvollziehbar über einen Verteilungsschlüssel in der Wohnflächenberechnung dem jeweiligen Mieter angerechnet werden. Des Weiteren wird die MF/W aufgeteilt in die MF/W-1a bis 1e, um die Mietfläche anteilig zu berechnen.

  • Die MF/W-1a wird zu 100 % angerechnet und ist die Wohnungsfläche, die vollständig umschlossen ist und mindestens 2 m Höhe aufweist. Beispiele sind z. B. die Diele, das WC, die Küche oder die Garage.
  • Die MF/W-1b wird zu 25 % angerechnet und ist an einer Seite, wie z.B. Loggien, geöffnet.
  • Die MF/W-1c wird ebenfalls zu 25 % angerechnet und ist an mindestens einer Seite umschlossen und mit dem Objekt verbunden. Beispiele hierfür sind Balkone oder auch Terrassen.
  • Die MF/W-1d wird zu 0 % angerechnet und beinhaltet alle Räume, die weniger als 1,5 m hoch sind. Die MF/W-1e wird auch zu 0 % angerechnet und beinhaltet alle Nebenflächen.

Um Wohnflächenberechnungen durchzuführen, müssen Sie die jeweils wichtigen Grundflächen mit den dazugehörigen Größen multiziplieren, um richtig die Wohnfläche berechnen zu können.

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II. Berechnungsverordnung [II. BV]

Die zweite Berechnungsverordnung wurde erstmals 1957 erlassen und 2007 das letzte Mal geändert. Sie beinhaltet Regelungen der Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum im sozialen und steuerbegünstigten Wohnungsbau. Die Paragrafen §§ 42–44 beinhalten Regelungen zur Wohnflächenberechnung. Sie ist nur im Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus verpflichtend, findet aber breite Anwendung in der Praxis im privaten Wohnungsbau. Die II. BV wurde ab dem 01.01.2004 von der Wohnflächenverordnung abgelöst, muss aber trotzdem für Wohnflächenberechnungen bei Bauten ohne bauliche Änderungen vor dem 31.12.2003 angewendet werden.

Folgende Regelungen wurden getroffen, um eine Wohnflächenberechnung durchzuführen:

  • Die Bezugsgröße für die Grundfläche ist nach Fertigbaumaßen oder Rohbaumaße abzüglich 3 %.
  • Erker und Wandschränke zählen, sofern diese eine Grundfläche von mindestens 0,5 m² aufweisen, dazu.
  • Fenster und Wandnischen zählen zur Wohnfläche, wenn diese 13 cm tief sind und bis zum Boden hinunterreichen.
  • Bei einer lichten Raumhöhe von unter einem Meter wird die Fläche zu 0 % angerechnet. Bei einer lichten Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern wird die Fläche zu 50% der Wohnfläche angerechnet und ab einer lichten Raumhöhe von zwei Metern wird die Fläche zu 100 % angerechnet.
  • Balkone, Loggien und gedeckte Freisitze werden mit bis zu 50% der Wohnfläche angerechnet.
  • Raumteile unter Treppen zählen nicht in die Wohnfläche, sofern diese nicht mind. zwei Meter hoch sind.
  • Räume, die nicht die Anforderungen der Bauordnung erfüllen, werden nicht berücksichtigt.
  • Säulen, freistehende Pfeiler, Mauervorlagen und Schornsteine werden nicht in der Wohnflächenberechnung berücksichtigt, wenn diese eine Grundfläche von über 1 m² haben und in voller Höhe durch den Raum gehen.
  • Schwimmbäder werden zu 50% angerechnet und Treppen mit mehr als drei Stufen werden nicht berücksichtigt.

Wohnflächenverordnung [WoFlV]

Die Wohnflächenverordnung zur Wohnflächenberechnung ist am 01.04.2004 in Kraft getreten. Sie löst damit die vorherige Verordnung (II. BV) zur Wohnflächenberechnung ab. Auch die Wohnflächenverordnung ist grundsätzlich nur für die Wohnflächenberechnung im öffentlich finanzierten Wohnungsbau vorgesehen, findet aber trotzdem breite Anwendung im frei finanzierten Wohnungsbau.

In der Verordnung der Wohnflächenberechnung ist die Wohnflächenberechnung näher definiert. Die Wohnfläche einer Wohnung ist die Summe aller Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur einzelnen Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims ist dabei die Summe aller Grundflächen der Räume, die für die gemeinschaftliche und alleinige Nutzung von den Bewohnern vorgesehen ist. Räume wie Wintergärten, Schwimmbäder, aber auch Terrassen, Balkone, Loggien und Dachgärten werden, wenn diese exklusiv zur Verfügung stehen, in der Wohnflächenberechnung berücksichtigt. Nicht in die Wohnfläche gehören Grundflächen von Räumen, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts der Bundesländer genügen. Beispiele hierfür sind: Zubehörräume wie Keller-, Abstell- oder Heizungsräume, Garagen und Waschküchen sowie Geschäftsräume.

Die Ermittlung der Grundfläche findet immer nach den lichten Maßen zwischen den vorhandenen Bauteilen statt. Dabei sind Tür- und Fensterbekleidungen, Fuß- und Sockelleisten, fest eingebaute Gegenstände und Einbaumöbel mit in die Grundfläche einzubeziehen. Außerdem bleiben Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Pfeilern und Säulen, wenn sie höher als 1,50 m sind und eine Grundfläche von über 0,1 m² aufweisen. Treppen mit über drei Steigungen und jeweils deren Treppenabsätzen sowie Türnischen und Fenster und Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen und weniger als 0,13 m tief sind, werden ebenfalls nicht in der Wohnflächenberechnung berücksichtigt.

Die Anrechnung der Grundflächen von Räumen für die Wohnflächenberechnung in Abhängigkeit der jeweiligen lichten Höhe:

  • Zu 100 % werden Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m angerechnet.
  • Zu 50 % werden Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mind. 1 m und kleiner als 2 m angerechnet.
  • Zu 50 % werden außerdem unbeiheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen angerechnet.
  • In der Regel zu 25 %, aber maximal zu 50% werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen angerechnet.
  • Zu 0 % werden Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m angerechnet.

FAQ - Häufig gestellte Fragen zur Wohnflächenberechnung

Kann ich eine Wohnflächenberechnung selber machen?

Grundsätzlich kann jede Person selbst die Wohnfläche berechnen. Sie müssten nur ein gewisses Fachwissen haben, damit klar ist, welche Bereiche mit in die Wohnfläche zählen und welche nicht. Auch eine geeignete technische Ausstattung (z. B. Laser-Entfernungsmesser) ist zu empfehlen. Für einen Mietvertrag oder eine Baugenehmigung wird eine Wohnflächenberechnung oft durch Architekten durchgeführt. Diese gelten aufgrund ihres Fachwissens als besonders vertrauensvoll.

Was wird von der Wohnfläche abgezogen?

Von der Wohnfläche werden alle Räume der gesamten Grundfläche eines Hauses abgezogen, die nicht zur Wohnfläche gehören. Beispiele sind hierfür Keller und Lagerräume. Darüber hinaus werden keine Flächen für die Konstruktion des Hauses einberechnet. Bei der Wohnflächenberechnung bleiben Flächen für Wände und Stützpfeiler somit unberücksichtigt.

Wie wird eine Wohnflächenberechnung durchgeführt?

Eine Wohnflächenberechnung ist so aufgebaut, dass sie alle Grundflächen nach den Kriterien der Verordnungen der zu berücksichtigten Räume ausrechnet. Dabei können Sie die Teilflächen der Räume detailliert aufschreiben, um eine übersichtliche und nachvollziehbare Aufstellung zu schaffen. Wohnflächenberechnungen können insbesondere bei kleinteiligen und zerklüfteteten Grundrissen sehr zeitaufwendig und fehleranfällig sein.

Wie funktioniert die Wohnflächenberechnung (Treppenhaus)?

Grundflächen von Baukonstruktionen, die schräg verlaufen, z. B. Treppen, Rampen oder Tribünen, werden in ihrer vertikalen Projektion für die Wohnflächenberechnung ermittelt. Damit ist die jeweilige Grundfläche des gesamten Baukörpers gemeint. Wichtig ist aber zu beachten, dass Treppen ab drei Treppenstufen nicht mit in der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden.

Wie funktioniert die Wohnflächenberechnung (Balkon)?

Die Wohnflächenberechnung von Balkonen ist so geregelt, dass die Grundfläche in der Regel zu 50 % zu der Wohnfläche angerechnet wird. Bei Loggien, überdachten Terrassen oder ähnlichem greift diese Regel ebenfalls.

Wohnflächenberechnung bei Mischnutzungen: Was ist Wohnfläche und was ist Nutzfläche?

Die Wohnfläche sind alle Räume, die für das eigentliche Wohnen genutzt werden, z. B. Küche, Bad, Flur, Schlafzimmer etc. Die Nutzungsfläche sind alle anderen Räume eines Hauses wie Keller, Lagerräume etc.

Sind Küche und Bad Wohnfläche?

Die Küche und das Bad werden beide wohnwirtschaftlich genutzt und sind deshalb Teil der Wohnflächenberechnung. Die einzige Ausnahme ist, falls zum Beispiel eine geringe lichte Höhe dieser Räume oder andere Gründe eine Wohnnutzung nach der Wohnflächenverordnung ausschließen.

Was zählt alles in die Wohnfläche?

Die Wohnfläche ist je nach unterschiedlicher Norm bzw. Verordnung für die Wohnflächenberechnung unterschiedlich zu berechnen. Für eine genaue Wohnflächenberechnung können sie unter der jeweiligen Verordnung genaueres nachlesen. Allgemein lässt sich sagen, dass für eine Wohnflächenberechnung nur wohnwirtschaftlich genutzte Flächen angenommen werden.

Hat die Wohnfläche Einfluss auf die Grundsteuer?

Die Wohnflächenberechnung für die Wohnfläche, die für die neue Grundsteuer angenommen wird, hat einen direkten Einfluss auf die Grundsteuer. Sie wird als Referenzgröße für die Berechnung genutzt, weshalb es wichtig ist, eine sehr genaue Wohnflächenberechnung durchzuführen.

Was zählt als Wohnfläche bei der Grundsteuer?

Für die Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer kann mithilfe der Kaufverträge oder der Bauunterlagen die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung ermittelt werden. Das heißt, alle primär wohnwirtschaftlich genutzten Flächen gehören mit zur Wohnfläche und müssen in der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden.

Wird der Flur zur Wohnfläche gerechnet?

Ja, der Flur wird bei Wohnflächenberechnungen berücksichtigt. Dieser wird primär zum Wohnen genutzt und ist laut Wohnflächenverordnung in der Wohnflächenberechnung mit einzubeziehen.

Was ist, wenn die Wohnfläche von der Wohnflächenberechnung stark abweicht?

Ab einer Abweichung der Mietfläche von über 10 % vom vertraglich festgeschriebenen Wert kann der Mieter mit vorheriger Ankündigung eine Mietminderung erzwingen. Wichtig ist, vor solchen Schritten immer eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen.

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