Zwangsversteigerung: Was ist das eigentlich?

Eine Zwangsversteigerung kann aus verschiedenen Gründen notwendig werden. Hierzu gehören in den häufigsten Fällen:

• Schulden aus nicht bezahlten Darlehensraten
• Gerichtliche Entscheidungen aufgrund von Verstößen des Eigentümers gegen geltendes Recht
• Steuerschulden gegenüber der öffentlichen Hand
• Schulden aus nicht gezahlten Rechnungen

Die Ursachen für eine Zwangsversteigerung sind vielfältig. Hierzu zählen beispielsweise Scheidung, Arbeitslosigkeit, Uneinigkeit bei Erbengemeinschaften und insbesondere Überschuldung im Zuge einer Privatinsolvenz. Die Zwangsversteigerung dient der Bereinigung der Schulden.

Ablauf Zwangsversteigerungen – der Verfahrensprozess stellt sich wie folgt dar:

1. Forderungsstellung: Der Gläubiger, bei Immobilien in der Regel die Person, die als Pfandgläubiger in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen ist, stellt eine Forderung gegen den Eigentümer eines Vermögensgegenstandes.
2. Androhung der Zwangsversteigerung: Bei Nichtbezahlung der Forderung durch den Eigentümer kann der Gläubiger eine Zwangsversteigerung androhen, um seine Forderung zu befriedigen.
3. Einleitung des rechtlichen Prozesse: Sollte der Eigentümer die Forderung weiterhin nicht bezahlen, hat der Gläubiger die Möglichkeit, einen rechtlichen Prozess einzuleiten, in dessen Folge eine Zwangsversteigerung angeordnet werden kann.
4. Gerichtliche Entscheidung: Im Zuge des rechtlichen Prozesses hat das Gericht die Aufgabe, die Angelegenheit zu untersuchen und gegebenenfalls eine Zwangsversteigerung anzuordnen.
5. Verkündung der Versteigerung: Sollte das Gericht entscheiden, eine Zwangsversteigerung anzuordnen, wird ein öffentlicher Versteigerungstermin angesetzt. Die Versteigerung wird öffentlich bekannt gemacht und Bieterinteressenten haben die Möglichkeit, sich für die Zwangsversteigerung zu registrieren und dadurch an der Versteigerung teilzunehmen.
6. Versteigerung: Die Zwangsversteigerung findet öffentlich statt und der Höchstbietende erhält den Zuschlag zur Eigentumsumschreibung. Der erzielte Erlös aus der Zwangsversteigerung wird verwendet, um die offene Forderung zu befriedigen. Sollte der Vermögensgegenstand zu einem höheren Preis versteigert worden sein als die Höhe der Forderung, geht der Resterlös an den ehemaligen Eigentümer der Immobilie.

Grundsätzlich gilt: Zwangsversteigerungen sind öffentlich zugänglich und jeder kann als Interessent (Bieter) daran teilnehmen. Folgende Grundvoraussetzungen finden in der Regel Anwendung und sollten bei einer Zwangsversteigerung beachtet werden:

• Sie müssen mit einem Personalausweis oder einem Reisepass registriert sein und sich ausweisen können. Hierbei ist unerheblich, welche Nationalität Sie als potenzieller Erwerber haben.
• Sie müssen das 18. Lebensjahr erreicht haben und voll geschäftsfähig im Sinne des BGB sein.
• Sie sollten in keiner Weise an der Forderung beteiligt sein, die Auslöser der Zwangsversteigerung ist.
• In der Regel müssen Sie sich für die Zwangsversteigerung registrieren und eine Kaution hinterlegen beziehungsweise nachweisen, dass Sie einen gewissen Anteil des Verkehrswertes (häufig 10 %) als Sicherheit für den jeweiligen Gläubiger hinterlegen können.

Die genaueren Regeln sind jedoch nicht durchgängig anwendbar und können je nach Rechtsordnung variieren, weshalb es sich im Zweifel empfiehlt, die Vorgaben in den Rechtsordnungen für die jeweilige Zwangsversteigerung einzusehen, um auf Nummer sicher zu gehen.

Termine für eine Zwangsversteigerung werden spätestens sechs Wochen vor der jeweiligen Zwangsversteigerung bekannt gegeben. Diese Termine können über diverse Internetplattformen, insbesondere über Zwangsversteigerungsportale, sogenannte ZVG-Portale, der zuständigen Amtsgerichte eingesehen werden. Darüber hinaus gibt es folgende Möglichkeiten, Infos über Termine für eine Zwangsversteigerung zu erhalten:

Die Zwangsversteigerung findet in der Regel im Amtsgericht des Bezirks statt, in dem sich die Versteigerungsimmobilie befindet. Die Dauer der Zwangsversteigerung beträgt durchschnittlich 30 bis 60 Minuten.

1. Legitimierung und Zahlung der Sicherheitsleistung: Am Tag der Zwangsversteigerung müssen Sie sich beim Einlass des zuständigen Amtsgerichtes legitimieren und eine Sicherheitsleistung hinterlegen, die in der Regel 10 % des Verkehrswertes der zu versteigernden Immobilie beträgt.
2. Die Bekanntmachung: Die eigentliche Versteigerung beginnt am Versteigerungstermin mit der Bekanntmachung. Während dieser wird die Zwangsversteigerung eröffnet, indem der Rechtspfleger die Eckdaten sowie den Verkehrswert der Immobilie nennt und das Mindestgebot festlegt. Die vorgetragenen Informationen können Sie bereits im Vorhinein über Aushänge oder Einträge im Internet einsehen.
3. Die Bieterstunde: Nach der Bekanntmachung folgt die Bieterstunde. Dies ist die Zeit, in der die Interessenten durch Zuruf ihre Gebote abgeben können. Sobald der Rechtspfleger während der Bieterzeit zum dritten Mal den Hammer hebt, entscheidet sich, wer den Zuschlag bekommt. Denn bis spätestens kurz nach dem dritten Hammerschlag können Sie ein Gebot abgeben. Die Bieterstunde der Zwangsversteigerung endet, sobald der Rechtspfleger offiziell das Ende verkündet.
   • Achtung: Beachten Sie als Interessent, dass Sie im Bieterverfahren die Summe nennen, die zum festgelegten Mindestgebot hinzukommt. Der für die Versteigerungsimmobilie zu zahlende Betrag setzt sich aus der Summe des in der Bekanntmachung genannten Mindestgebots sowie dem in der Bieterzeit genannten höchsten Gebot (Meistgebot) zusammen.
   • Beim ersten Termin der Zwangsversteigerung muss das Gebot mindestens 50 % des Verkehrswertes erreichen. Außerdem haben Gläubiger das Recht, dem Zuschlag im ersten Termin zu widersprechen, wenn nicht mindestens 70 % des Verkehrswertes geboten werden. In beiden Fällen wird ein Folge- bzw. Zweittermin für die Zwangsversteigerung gesetzt, bei dem diese Grenzen nicht mehr gelten.
4. Die Verhandlung über den Zuschlag: Ist das letzte Gebot abgegeben und die Bieterzeit abgelaufen, beginnt die letzte Phase der Zwangsversteigerung. Hier wird geprüft, ob das Meistgebot auch den Zuschlag bekommt. Dieser wird nur erteilt, wenn die folgenden Zuteilungsregeln eingehalten werden:
   • „5/10-Regel“ bei einer Zwangsversteigerung: Diese Regel (auch „50-Prozent-Regel“ genannt) besagt, dass beim ersten Verhandlungstermin der Zuschlag nur erteilt wird, wenn das höchste Gebot bei mindestens 50 % des Verkehrswertes liegt. Beim darauffolgenden Verhandlungstermin gilt diese Regel nicht mehr.
   • „7/10-Regel“ bei einer Zwangsversteigerung: Diese Regel (auch „70-Prozent-Regel“ genannt) besagt, dass der Gläubiger beim ersten Verhandlungstermin der Zuteilung widersprechen darf, wenn das höchste Gebot nicht mindestens 70 % des Verkehrswertes der Immobilie beträgt. Beim darauffolgenden Verhandlungstermin gilt diese Regel nicht mehr.
5. Der Verteilungstermin: In Folge einer erfolgreichen Zwangsversteigerung wird der Verteilungstermin durch das Amtsgericht festgelegt und findet in der Regel rund sechs bis acht Wochen nach dem Versteigerungstermin statt. Bei diesem Termin wird zum einen der erzielte Erlös auf die Gläubiger verteilt, zum anderen wird die Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuchblatt der Versteigerungsimmobilie vorgenommen.

• Informieren Sie sich über die Details der Zwangsversteigerung, insbesondere das Datum sowie den Ort der Zwangsversteigerung. Prüfen Sie außerdem die Versteigerungsbedingungen einschließlich der Zahlungsbedingungen.
• Holen Sie sich frühzeitig und möglichst genaue Informationen über das Objekt, das zur Zwangsversteigerung steht, anhand der zur Verfügung gestellten und einsehbaren Unterlagen. Nehmen Sie möglichst Einsicht in die Versteigerungsakte. Diese enthält ein Gutachten (u.a. mit Grundrissen und Fotos) und einen Grundbuchauszug.
• Bedenken Sie, dass Sie bei einer Zwangsversteigerung grundsätzlich keinen Anspruch auf eine Innenbesichtigung haben und Informationen zum Objekt häufig nur über die vorher veröffentlichten Objektdaten gewinnen können. Es bleibt daher immer eine gewisse Unsicherheit, die Sie in Ihr Gebot einbeziehen sollten. Machen Sie sich daher selbst ein Bild vor Ort und versuchen sich Informationen über andere Wege zu holen.
• Stellen Sie sicher, dass Sie alle rechtlichen Bedingungen, einschließlich aller relevanter Gesetze und Vorschriften kennen, bevor Sie an einer Zwangsversteigerung teilnehmen.
• Besuchen Sie Zwangsversteigerungen, um sich mit den Abläufen vertraut zu machen und um ein Gefühl für das Verhalten der Mitbieter zu bekommen. Da jede Zwangsversteigerung öffentlich zugänglich ist, können Sie auch daran teilnehmen, wenn Sie selbst kein Gebot abgeben.
• Klären Sie frühzeitig mögliche Finanzierungsfragen und überlegen Sie sich, wie viel Eigenkapital Sie einbringen möchten. Führen Sie Gespräche mit verschiedenen Kreditinstituten, ob beziehungsweise zu welchen Bedingungen sie eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung finanzieren würden. Setzen Sie außerdem eine vor der Versteigerung festgelegte Obergrenze für Ihr Gebot fest.

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