Kann ich meine Immobilie privat verkaufen?

Unterschieden wird zwischen dem privaten Immobilienverkauf und dem Immobilienverkauf mithilfe eines Maklers. Ein privater Immobilienverkauf erfordert sehr viel Zeit und ist mit viel Einsatz verbunden, daher sollten Sie sich über die Vorteile und Nachteile eines Immobilienprivatverkaufs im Klaren sein.

Jetzt hier Ihre Immobilie bewerten

Das Wichtigste in Kürze

Ein privater Immobilienverkauf erspart Ihnen die Maklerkosten und die Weitergabe der Informationen. Eine Immobilie privat verkaufen bedeutet für Sie jedoch erheblichen zeitlichen Aufwand.
Immobilienverkauf privat bedeutet, sich mit dem Thema Hausverkauf auszukennen und gut über den lokalen Immobilienmarkt informiert zu sein.
Um den besten Verkaufspreis zu erzielen, sollte ein geeigneter Angebotsverkaufspreis gewählt werden. Dieser wird in der Regel mit einer Bewertung durch einen Makler ermittelt. Möchten Sie allerdings Ihre Immobilie privat verkaufen, können Sie eine Onlinebewertung vornehmen und eine professionelle Bewertung Ihrer Immobilie ganz einfach von zu Hause mit Immobilienwert24 durchführen.
Mit einem privaten Immobilienverkauf, den Sie ohne einen Makler durchführen, entfallen für Sie bis zu 7 % des Kaufpreises durch die Maklerprovision. Dadurch können Sie Ihre Immobilie preiswerter anbieten und diese ist auch attraktiver im Markt positioniert.

Immobilien Verkauf privat – ohne Makler

Sie besitzen eine Immobilie, beispielsweise eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, und möchten diese verkaufen? Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten, wollen Sie den besten Verkaufspreis erzielen. Ein Verkauf ist eine komplizierte Sache, die Sie aber auch ohne Makler machen können.

Eine Immobilie zu verkaufen, ist zunächst eine große und zeitaufwendige Aufgabe. Immerhin wollen Sie als Verkäufer so viele Kaufinteressenten wie möglich ansprechen und Ihnen die Immobilie anbieten. Oft wird für die Kontaktaufnahme mit Kaufinteressenten ein Makler herangezogen, weil dieser bereits auf zahlreiche Kontakte und Interessenten zugehen kann. Ein Makler unterstützt den Immobilienverkauf allerdings auch durch:

Beschaffung und Aufarbeitung aller Unterlagen für den Immobilienverkauf
Ermittlung der besten Zielgruppe und Erarbeitung einer Verwertungsstrategie
Erstellung eines Exposés, welches die Immobilie in ihrer Lage, Nutzung, Art und Maß beschreibt und ihre Stärken optimal präsentiert
Funktion als Ansprechpartner, sowohl für die Verkäufer als auch für mögliche Interessenten. Dadurch übernimmt der Makler auch die Koordination für Besichtigungen
Führung von Verkaufsgesprächen und somit auch die Preisverhandlung. Durch seine Erfahrung ist es dem Makler möglich, einen optimalen Verkaufspreis für die Verkäufer auszuhandeln
Prüfung des Bonitätsnachweises der Käufer
Festlegung eines Notartermins für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Ausgestaltung des Kaufvertrags
Übergabe der Immobilie, was die Erstellung eines Übergabeprotokolls mit sich führt und die Verfolgung über die Entrichtung des Kaufpreises

Sie sollten Ihr Haus nur dann über einen Makler verkaufen…

…wenn Sie nicht genügend Zeit haben, um Ihre Immobilie privat verkaufen zu können.

…wenn Sie nicht über ausreichend Wissen über den Immobilienmarkt und den Verkauf verfügen.

…wenn Sie Schwierigkeiten bei der Preisverhandlung oder Vermarktung Ihrer Immobilie haben.

Immobilie privat verkaufen: Das sollten Sie beachten.

Ein Hausverkauf besteht im Wesentlichen aus drei Phasen: der Vorbereitung des Verkaufs, der Vermarktung und dem formalen Vollzug des Verkaufs.

Auszug aus dem Liegenschaftskataster

In der sogenannten Flurkarte sind Gebäude und Grundstück maßstabsgetreu vermessen dargestellt und zeigen die Bebauung und Grundstücksgrenzen an. Diese kann beim Katasteramt für 15 € bis 65 € beantragt werden.

Bauakte

In einer Bauakte sind Dokumente wie Baugenehmigung und Baubeschreibung archiviert und können bei der zuständigen Kommune eingesehen werden. Aus diesen Dokumenten ist ersichtlich, ob der tatsächliche Bestand der Immobilie den Dokumenten entspricht oder ob Gebäudeteile ohne eingeholte Baugenehmigung existieren. Auszüge aus der Bauakte können Sie bei dem zuständigen Bauamt gegen eine, je nach Land individuell anfallende Gebühr beantragen.

Energieausweis

Gerade, wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen, sollten Sie Ihrer Immobilie einen Energieausweis ausstellen lassen. Hierbei wird zwischen bedarfsorientiert und verbrauchsorientiert unterschieden. Ein Verbrauchsausweis beläuft sich auf rd. 40 € und ein Bedarfsausweis kann bis zu 500 € kosten. Einen Verbrauchsausweis können Sie ganz einfach online bestellen, indem Sie selbst die Daten dort eingeben.

Grundbuchauszug

In einem Grundbuch befinden sich wichtige Informationen über das Grundstück und die darauf befindliche Immobilie, beispielsweise die Eigentumsverhältnisse und eventuelle Rechte. Einen Grundbuchauszug können Sie bei Ihrem zuständigen Amtsgericht für rd. 20 € beantragen. Sollten Sie Ihr örtliches Amtsgericht nicht kennen, ermitteln Sie dieses unter dem Justizportal des Bundes und der Länder.

Grundrisse

Ein Grundriss sollte in Ihrem Exposé nicht fehlen, dieses zeigt die Größe und Lage der einzelnen Zimmer auf und veranschaulicht meist maßstabsgetreu die Wandstärke.

Grundsteuerbescheide

Durch den Steuerbescheid kann dieser anfallende Teil der Nebenkosten herausgefunden werden. Die Grundsteuer wird anhand des Grundsteuermessbescheids festgelegt, woraufhin die Gemeinden die Steuer festlegen und Ihnen den Grundsteuerbescheid kostenfrei zusenden.

Mietverträge (bei vermieteten Immobilien)

Falls Ihre Immobilie entweder teilweise oder ganz vermietet ist, müssen Sie diese Dokumente ebenfalls den Käufern überreichen. Dazu Teilungserklärung und mindestens die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung (bei Reihenhäusern oder Mehrparteienhäusern)

Versicherungen

Ein Vorteil ist meist, dem Käufer die vorhandenen Versicherungen wie Wohngebäudeversicherung oder Hausratversicherung vorzulegen, sodass dieser die Möglichkeit hat, diese zu übernehmen. Dazu zählen die Urkunden der Wohngebäudeversicherung, der Hausratversicherung, einer Feuerversicherung oder gegen Elementarschäden.

Immobile privat verkaufen: Vorbereitung

Bei einem privaten Immobilienverkauf wählen Sie den Angebotspreis nicht zu hoch. Verkäufer, die ihre Immobilie privat verkaufen, wählen meist einen höheren Angebotspreis als Makler. Der Grund ist, dass sie ihre Immobilie für besonders wertvoll erachten (sogenannter Besitztumseffekt) und zu Beginn die Strategie verfolgen, ihre Immobilie „teurer“ anzubieten. Die Absicht dahinter ist, entweder einen richtigen Käufer zu finden, der bereit ist, den Preis zu bezahlen oder noch einen Spielraum für Preisverhandlungen zu haben.

Der Nachteil bei zu hohen Angebotspreisen, gerade in schwächeren Lagen, ist die lange Zeit, welche eine Immobilie somit im Markt verweilt und damit nicht mehr attraktiv erscheint. Im schlimmsten Fall bekommt die Immobilie einen negativen Ruf über nicht beseitigte Mängel oder ähnliches.

Auch wenn ein Makler zu Beginn einen niedrigeren Angebotskaufpreis ansetzt als bei einem privaten Immobilienverkauf, fällt der tatsächliche Verkaufspreis meist nicht viel niedriger aus, da ein Makler den Angebotskaufpreis wählt, dass der Verkauf zügig über die Bühne geht. Dadurch, dass mehrere Kaufinteressenten gleichzeitig Interesse zeigen, kann der Makler einen Preiswettbewerb beginnen, sodass der Verkaufspreis womöglich höher als der Angebotspreis ausfällt. Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen, suchen Sie sich einen passenden Angebotspreis aus, welcher nicht zu hoch ist und etwas Platz nach unten lässt, sodass Sie noch einen Verhandlungsspielraum haben.

Zu einer erfolgreichen Vermarktung gehört auch die Erstellung eines repräsentativen Exposés. Das Exposé ist eine detaillierte schriftliche Beschreibung des Objekts, welches meist mit Grundrissen und Bildern der Immobilie versehen ist. Der Verkauf einer Immobilie kann auch ohne Exposé erfolgen, wenn der Verkäufer die Strategie des Verkaufs per Annoncen im lokalen Anzeigenblatt oder er die Immobilie auf andere geeignete Weise beschreibt. Mit einem Exposé wächst der Kreis der Interessenten jedoch stark an und ermöglicht somit dem Verkäufer eine bessere Verhandlungsposition.

Wenn Sie sich entscheiden, eine Anzeige in einem der großen Immobilienportale zu schalten, unterstützt diese Sie auch durch eine Reihe von Eingabefeldern für gewisse Informationen bei der Erstellung eines Exposés. Das Exposé können Sie bei vielen Online-Portalen direkt ausdrucken und somit bei der Besichtigung vorzeigen oder an Ihren Umkreis zur Weitergabe verteilen.

Sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie noch nicht kennen und überlegen, Ihre Immobilie privat verkaufen zu wollen, dann ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie ganz schnell und einfach mithilfe von Immobilienwert24.com unter Immobilienbewertung online ➤ Ohne Makler | Immobilienwert24

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Privatverkauf Immobilien: Vermarktung

Die Vermarktung der Immobilien läuft heutzutage nur noch bedingt über Anzeigen in den lokalen Anzeigenblättern, sondern eher über die großen Immobilienportale. Gerade, wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten, bieten Ihnen große Immobilienportale eine gute Plattform und Reichweite.

Bei den Anzeigen der Immobilienportale gibt es große Preisunterschiede, dort entstehen je nach gebuchtem Paket und Laufzeit der Vermarktung bei Privatverkäufen zwischen 0 und mehreren Hundert Euro. Wenn die Anzeige ganz oben in der Suche angezeigt werden soll, kann das kostenpflichtig dazu gebucht werden. Wenn Sie sich sicher sind, dass sich Ihre Immobilie in einer guten Lage und zudem in einem guten Zustand befindet, sodass es ausreichend Kaufinteressenten gibt, stellen Sie eine kurze Frist ein, verzichten Sie auf sonstige Zusatzleistungen und bewerben Sie Ihre Immobilie nur auf einem Immobilienportal.

Vorsicht: Sollten Sie Ihre Immobilie nicht zügig verkaufen können, werden die Kosten der Leistungen der Portale ziemlich schnell ansteigen.

Beachten Sie, dass Sie für Kaufinteressenten durchgehend erreichbar sind, entweder telefonisch, sonst per Mail oder mit anderem Medium. Allerdings sollten Sie sich überlegen, ob Sie Ihre Telefonnummer angeben möchten oder nicht lieber nur Ihre Mailadresse, um einer Flut an Anrufen in der Anfangszeit der Vermarktung zu entkommen. Zu einem seriösen Auftreten gehört die zeitnahe Bearbeitung möglicher Anfragen. Hierzu zählt, Rückfragen zu beantworten und einen Besichtigungstermin zu koordinieren. Meist werden bei einem ersten Telefonat Fragen zur Adresse, einer möglichen Besichtigung oder eventuellem Spielraum nach unten beim Preis gestellt. Bevor Sie einem Interessenten zusagen, prüfen Sie sein Kaufinteresse, indem Sie Gegenfragen vorbereiten. Fragen Sie beispielsweise, wonach dieser sucht, wie lange seine Suche bereits andauert oder, ob er sich bereits Gedanken zur Finanzierung gemacht hat. Sollten Interessenten Ihnen keine konkreten Aussagen liefern können, sammeln und notieren Sie deren Kontaktdaten und versprechen sich ggf. wieder zu melden. Wenn Sie bei dem Kaufinteressenten ein ernsthaftes Interesse verspüren, machen Sie zeitnah einen Besichtigungstermin zur Klärung aller Fragen aus.

Besichtigung

Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen, sollten Sie sich ausreichend Zeit für eine Besichtigung nehmen und die Immobilie bestmöglich herzurichten. Bereiten Sie sich hierzu auf detaillierte Fragen bezüglich der Bausubstanz oder der Heizanlage vor. Umfassendes Wissen über die Immobilie suggeriert einen professionellen und kompetenten Eindruck, welcher Kaufinteressenten positiv beeinflusst.

Strategie

Wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen, legen Sie sich zu Beginn eine Strategie für die Verhandlung des Verkaufspreises zurecht sowie einen festen Rahmen für Ihre Preisvorstellung fest, welchen Sie nicht unterbieten möchten. Achten Sie hierbei darauf, wie viele Interessenten Sie haben und wie somit Ihre Verhandlungsposition ist. In der ersten Zeit können Sie sich erst einmal Sicht über die Nachfrage verschaffen und bei Kaufinteressenten nur kleine Zugeständnisse beim Preis machen.

Immobilie privat verkaufen: Vollzug

Sie haben einen Käufer gefunden? Ist dann der Immobilien-Privatverkauf vollzogen? Noch nicht ganz! Bevor ein Immobilienkauf abgeschlossen ist, muss ein Kaufvertrag aufgesetzt und unterschrieben werden.

Vertragsformulierung

Informieren Sie sich ausreichend über die Vertragsgestaltung eines Vertrags zum Verkauf von Immobilien. Sie sollten wissen, welche Klauseln Sie unbedingt in einen Vertrag schreiben müssen, sodass sowohl Ihre Interessen als auch die des Käufers der Immobilie berücksichtigt sind. Ziehen Sie für rechtliche Sicherheit bestenfalls einen Anwalt hinzu. Ein gültiger Kaufvertrag ist Ihr Ziel, wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten.

Notar

Ein Verkauf von Immobilien muss von einem Notar beurkundet werden, welcher zudem auch die Auflassungsvormerkung beantragt. Achten Sie darauf, dass alle Absprachen, welche Sie getroffen haben und noch nicht im Kaufvertrag enthalten waren, verschriftlicht wurden. Falls Ihnen oder den Käufern noch Anmerkungen fehlen, berücksichtigt der Notar diese entsprechend.

Bezahlung

Nun müssen Sie nur noch die Übergabe der Immobilie zum vertraglich vereinbarten Termin vorbereiten. Achten Sie darauf, dass Sie die Immobilie nicht übergeben, bevor der Kaufpreis nicht bezahlt worden ist, sonst richten Sie ein Notaranderkonto ein. Sollte die Zahlung über die Höhe des Kaufpreises auf Ihrem Konto eingegangen sein, melden Sie das dem Notar, welcher die Eintragung der neuen Eigentümer in das Grundbuch sicherstellt. Zur selben Zeit übergeben Sie die Immobilie den neuen Eigentümern und damit gehen auch alle Rechte und Lasten auf diese über. Achten Sie darauf, ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Hierbei sollten Sie auch alle Zählerstände (von Heizung, Wasseruhren und Stromzähler) ablesen und dokumentieren, sodass keine unrechtmäßigen Nachzahlungen erhoben werden können. Wenn Sie nun alle wichtigen Unterlagen und alle zur Immobilie gehörenden Schlüsselübergeben haben ist mit der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls Ihr Immobilienverkauf abgeschlossen.

Sie wissen noch nicht, was Ihr Haus oder Ihrer Wohnung wert ist und überlegen Ihre Immobilie privat zu verkaufen, dann bewerten Sie Ihre Immobilie ganz einfach und sicher von zu Hause aus unter Immobilienwert24.com. Einen belastbaren Wert benötigen Sie, um einen zu angemessenen Angebotspreis festzulegen.

Immobilie privat verkaufen: Die Spekulationssteuer

Die sogenannte Spekulationssteuer ist eine Steuer, welche dem Staat Einnahmen aus Gewinnen von Immobilienverkäufen zu spekulativen Zwecken einbringt. Ein Grundstücks- oder Immobilienverkauf ist in der Regel steuerfrei, außer es handelt sich um einen Verkauf innerhalb von 10 Jahren. Diese Steuer kann legal umgangen werden, wenn Sie eine Immobilie erst nach dem Verstreichen der 10-Jahresfrist verkaufen oder die Immobilie eigengenutzt haben. Es gibt den generellen Grundsatz, dass eine Immobilie steuerfrei bleibt, wenn der Eigentümer diese selbst nutzt. Die Spekulationssteuer greift ungeachtet der Gründe des Verkaufs, so kann es sich beispielsweise auch um eine Zwangsversteigerung handeln.

Zur Berechnung der Spekulationsfrist dient das Datum der Beurkundung des Kaufvertrages und des Verkaufsvertrages.

Beispiel – Spekulationssteuer

Stellen Sie sich vor, Sie haben am 14.10.2014 ein unbebautes Grundstück erworben. Nach einer zweijährigen Planungsphase haben Sie im Dezember 2016 ein Haus darauf erbaut, welches Sie vermietet haben.
Wenn Sie nun die Immobilie vor dem 14.10.2024 verkaufen, ist der dabei erzielte Veräußerungsgewinn zu versteuern, da die Frist von 10 Jahren seit dem Erwerb des Grundstücks noch nicht verstrichen ist. Der Zeitpunkt der Errichtung und Fertigstellung des darauf befindlichen Gebäudes ist unerheblich.

Diese Fehler sollten Sie vermeiden, wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen

Damit Ihr privater Immobilienverkauf reibungslos funktioniert, vermeiden Sie die folgenden Fehler:

Unterschätzen Sie nicht den zeitlichen Aufwand, welchen ein privater Immobilienverkauf mit sich zieht.
Achten Sie auf die Spekulationsfrist. Rechnen Sie mit anfallenden Steuern, wenn sich die Immobilie weniger als 10 Jahre in Ihrem Besitz befindet und Sie diese nicht selbst bewohnt haben.
Bereiten Sie sich auf die Besichtigung vor, um souverän und professionell die anfallenden Fragen zur Immobilie beantworten zu können.
Setzen Sie keinen zu hohen Angebotspreis fest, sodass Ihre Immobilie nicht zu einem Ladenhüter im Markt wird.
Achten Sie darauf, alle für den Immobilienverkauf nötigen Dokumente zusammenzustellen.
Prüfen Sie den Kaufvertrag auf Fehler und verschweigen Sie darin keine Ihnen bekannten Mängel der Immobilie, wofür Sie im Nachhinein belangt werden könnten.

Weitere Fehler, welche Sie vermeiden sollten sind:

Prüfen Sie die Bonität der Käufer und richten Sie im Zweifel über den Notar ein Notaranderkonto ein.
Legen Sie sich zu Beginn der Verhandlung des Kaufpreises eine Strategie zurecht und bestimmen Sie eine Schmerzgrenze.
Definieren Sie vor der Vermarktung eine Zielgruppe, an welche Sie die Immobilie vorzugsweise verkaufen möchten, und richten Sie danach Ihre Verkaufsstrategie aus.
Schließen Sie den Einbezug eines Maklers nicht von vornherein aus, sondern seien Sie sich Ihrer Fähigkeiten bewusst und wägen Sie ab, ob ein privater Immobilienverkauf oder der Verkauf über einen Makler sinnvoller ist.

Haus privat verkaufen ohne Makler – so geht es

Sie stellen sich die Frage: Haus verkaufen privat oder Makler einbeziehen? Sollten Sie Ihre Immobilie privat verkaufen wollen, übernehmen Sie die oben genannten Aufgaben selbst. Somit übernehmen Sie auch die Bewertung der Immobilie selbst, welche Sie am leichtesten direkt online von zuhause aus unter Immobilienwert24.com vornehmen können.

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Häufig gestellte Fragen zum Thema “Immobilie privat verkaufen”

Kann man privat ein Haus verkaufen?

Ja, der private Immobilienverkauf ist möglich und nicht an die Tätigkeit eines Maklers gebunden, somit kann er von Eigentümern selbst vollzogen werden. Dennoch sollten Sie für den privaten Verkauf einige Vorbereitungen treffen, die sonst ein Makler übernimmt: Erstellen Sie ein Exposé mit Fotos und den wichtigsten Informationen, um Ihr Haus bestmöglich anzubieten und versuchen Sie, möglichst viele Interessenten zu erreichen. Ein privater Hausverkauf ist allerdings keine einfache Aufgabe und ist oft zeitaufwendig.

Wie verkaufe ich ein Haus ohne Makler?

Um eine Immobilie privat verkaufen zu können, müssen Sie wichtige Dokumente besorgen, um rechtlich abgesichert zu sein. Dazu zählen beispielsweise ein Grundbuchauszug, Grundrisse, Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Bauakte, Grundsteuerbescheide, Energieausweis, Versicherungen, bei vermieteten Immobilien die Mietverträge und bei Reihenhäusern oder Mehrparteienhäusern auch eine Teilungserklärung.

Ist ein privater Hausverkauf steuerpflichtig?

Nein, der Kauf und Verkauf von Grundstücken und Immobilien ist tendenziell steuerfrei. Der Staat erhält Steuern aus dem spekulativen Kauf und Verkauf von Grundstücken und Immobilien und hat eine sogenannte Spekulationssteuer eingeführt. Diese sieht eine Spekulationsfrist von 10 Jahren vor. Die Spekulationssteuer fällt somit auf den Gewinn, welchen Sie durch den Verkauf durch eine kurzfristige Wertsteigerung erfahren haben an. Haben Sie die Immobilie schon mehr als 10 Jahre in Ihrem Besitz, fällt die Spekulationssteuer nicht an und der Verkauf ist steuerfrei.

Immobilienverkauf privat: Was muss ich ans Finanzamt zahlen, wenn ich mein Haus verkaufe?

Bei einem Verkauf einer Immobilie kommt es darauf an, ob sich die Immobilie mehr als 10 Jahre in Ihrem Besitz befindet oder Sie die Immobilie in dieser Zeit selbst bewohnt haben. Sollte einer dieser beiden Punkte auf Ihre Immobilie zutreffen, erfolgt sowohl der private Immobilienverkauf als auch der Immobilienverkauf mit einem Makler steuerfrei.

Welche Steuern fallen beim Verkauf einer Immobilie an?

Ein Grundstücks- und Immobilienverkauf ist in der Regel steuerfrei, es sei denn, die Immobilie war weniger als 10 Jahre in Ihrem Besitz und Sie haben die Immobile nicht selbst bewohnt. In diesem Fall fällt die sogenannte Spekulationssteuer an und bezieht sich auf den Gewinn, welchen Sie auf die kurzfristige Wertsteigerung, welche Sie durch den Verkauf der Immobilie gemacht haben.

Haus privat verkaufen – was muss ich beachten und wie verkaufe ich am besten eine Immobilie?

Immobilien selbst verkaufen zu wollen, muss wohl überlegt sein, da dies meist mit erheblichem zeitlichem Aufwand verbunden ist und nicht von heute auf morgen abgewickelt werden kann. Sollten Sie Ihre Immobilie privat verkaufen wollen, überlegen Sie sich, ob dieser zeitliche und organisatorische Aufwand zu Ihrer Lebenssituation und Ihrem Kenntnisstand zu dem Bereich eines Immobilienverkaufs passt, nehmen Sie sonst einen Makler zu Hilfe. Durch den Verkauf mithilfe eines Maklers findet ein Immobilienverkauf meist schneller statt, die Eigentümer haben rechtliche Sicherheit und ein höherer Verkaufspreis ist in der Regel erzielbar.

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