Immobilien-Erbschaftssteuer: Das müssen Sie als Erbe beachten

Sie sind Erbe und wissen nicht, welche Regelungen es für die Immobilien-Erbschaftssteuer gibt, dann erfahren Sie alles dazu bei uns. Wir sind Ihre Experten.

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Erbschaftssteuer auf Immobilien: Das müssen Sie als Erbe beachten

Kommt es durch einen Todesfall in der Familie zur Erbschaft eines Grundstücks, einer Immobilie oder einer Wohnung und der Annahme dieser Erbschaft, kann – je nach Höhe des Verkehrswertes und des Verwandtschaftsgrades – eine Erbschaftssteuer anfallen. Die Erbschaftssteuer ist im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), in Kraft getreten am 1. Juli 1906, verankert. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick, welche Steuerklassen es gibt, wie sich die Erbschaftssteuer berechnen lässt, wonach sich der Freibetrag bemisst und inwiefern Sie diesen durch frühzeitige Schenkungen umgehen bzw. die Immobilien-Erbschaftssteuer reduzieren können.

Erbschaftssteuer-Freibetrag Immobilien: Je enger die Verwandtschaft, desto höher die Freibeträge

Erbschaftssteuer, Steuerfreibetrag und Steuerklasse werden vom Finanzamt basierend auf dem individuellen Verwandtschaftsgrad zum Erblasser berechnet. Ehe- und eingetragenen Lebenspartnern kommt der höchste Steuerfreibetrag von bis zu 500.000 Euro bei einer Erbschaft zu. Kinder der verstorbenen Person können bis zu 400.000 Euro steuerfrei erben. Auch Enkel können diesen Freibetrag erhalten, sollten ihre Eltern bereits gestorben sein. Ansonsten kommt ihnen ein Freibetrag von bis zu 200.000 Euro zu. Bei Urenkeln, Eltern und Großeltern ist der Steuerfreibetrag auf 100.000 Euro festgesetzt. Alle weiteren Erben, beispielsweise Geschwister, aber auch jene ohne Verwandtschaftsverhältnis können bis zu 20.000 Euro steuerfrei erben.

Ist der Wert der Erbschaft, z.B. der Verkehrswert einer Immobilie, höher als der Erbschaftssteuer-Freibetrag, muss der Betrag, um welchen der Freibetrag überschritten wird, versteuert werden. Der Immobilien-Erbschaftssteuersatz wird dabei von der jeweiligen Steuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs bestimmt.

Drei Steuerklassen

Es gibt insgesamt drei Steuerklassen, die dem Finanzamt neben dem Wert des Erbes und des Verwandtschaftsgrades, zur individuellen Berechnungsgrundlage der Erbschaftssteuer auf Immobilien dienen. Diese haben nichts mit den herkömmlich bekannten Steuerklassen der Einkommenssteuer gemeinsam, sondern gelten nur für die Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Immobilien-Erbschaftssteuer: Steuersätze zwischen sieben und 50 Prozent

Die Steuersätze richten sich nach dem Wert des steuerpflichtigen Erwerbs:

Steuerklasse I: In dieser Steuerklasse sind Eheleute, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern, Großeltern eingestuft. Die Steuersätze auf den zu versteuernden Betrag sind in dieser Steuerklasse am tiefsten. Bei einem Wert von bis zu 75.000 € liegt der Steuersatz bei 7 % und steigt auf 30 % an, wenn der zu versteuernde Betrag über 26.000.000 € liegt.

Steuerklasse II: Die mittlere Steuerklasse umfasst Eltern und Großeltern (sollten sie nicht zur Steuerklasse I zählen), Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern und geschiedene Eheleute Die Steuersätze starten bei 15 % für einen zu versteuernden Betragvon 75.000 € und steigen bis zu 43 % an, wenn der zu versteuernde Betrag über 26.000.000 € liegt.

Steuerklasse III: Alle darüber hinaus gehenden Erben sind in der Steuerklasse III eingestuft. Hier liegt der Steuersatz am höchsten: Für Werte bis 6.000.000 € bei 30 %, für zu versteuernde Beträge darüber bei 50 %.

Verkehrswert Immobilie Erbschaft

Zusätzlich ist zu beachten, dass bei vererbtem Wohneigentum zuerst der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden muss. Häufig macht es Sinn, einen unabhängigen Immobiliengutachter zur Bestimmung des Verkehrswertes, von welchem letztendlich die Höhe der Immobilien-Erbschaftssteuer abhängt, heranzuziehen. Dieser führt im Gegensatz zum Finanzamt, welches den Verkehrswert anhand eines standardisierten Verfahrens als grobe Schätzung ohne Objektbesichtigung berechnet ("gemeiner Wert"), eine Besichtigung vor Ort durch. Somit kann durch einen externen Gutachter ein genauerer, oftmals niedrigerer Verkehrswert bestimmt werden als vom Finanzamt und es ergibt sich meist eine geringere Immobilien-Erbschaftssteuer. Darüber hinaus können Sie den Wert ihrer Immobilie ganz einfach online berechnen lassen, um vorab einen Orientierungswert zu erhalten und eine gegebenenfalls anfallende Immobilien-Erbschaftssteuer besser einschätzen zu können. Dies ist beispielsweise bei Immobilienwert24 für nur 39 Euro möglich. Als Ersatz für eine Immobilienbewertung durch das Finanzamt oder einen unabhängigen Gutachter kann eine Online-Bewertung jedoch nicht verwendet werden.

Der Verkehrswert einer Immobilie wird beispielsweise im Falle eines eigengenutzten Einfamilienhauses mithilfe des Sachwertes bestimmt. Laut § 35 Absatz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird „[i]m Sachwertverfahren [...] der Sachwert des Grundstücks aus den vorläufigen Sachwerten der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie aus dem Bodenwert ermittelt". Der Sachwert wird somit auf Grundlage des Bodenrichtwerts sowie der Herstellungskosten der baulichen Anlagen und der Herstellungskosten der Außenanlagen berechnet. Die Herstellungskosten pro Quadratmeter Bruttogrundfläche (BGF) werden durch die Regelherstellungskosten für den jeweiligen Gebäudetyp, unter Berücksichtigung des Ausstattungsstandards ermittelt. Ebenfalls sind das Baujahr und die damit einhergehende Gesamt- und Restnutzungsdauer, etwaige Sanierungsmaßnahmen sowie die Baunebenkosten entscheidend für die Berechnung des Sachwertes. Der Bodenwert, welcher über die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert pro Quadratmeter berechnet wird, zuzüglich des Gebäudesachwertes, ergibt abzüglich der Alterswertminderung den Sachwert. Mit dem Marktanpassungsfaktor kann der zuständige Gutachter sachverständig nach den Vorgaben des Gutachterausschusses eine zusätzliche Anpassung an die spezifische Lage des Objektes vornehmen, da die Verkehrswerte in beliebten Lagen höher sind.

Erbschaftssteuer selbst bewohnte Immobilie: Ausnahmen steuerpflichtigen Erwerbs

Das Familien- bzw. Eigenheim kann befreit von der Immobilien-Erbschaftssteuer an Ehepartner bzw. eingetragene Lebenspartner oder Kinder vererbt werden, wenn dieses bis zum Todeszeitpunkt von dem Verstorbenen bewohnt worden ist. Darüber hinaus muss der Erbe, sollte er nicht bereits dort wohnen, unmittelbar (d.h. innerhalb von ca. 6 Monaten) nach der Erbschaft dort einziehen und die nächsten 10 Jahre im Familienheim wohnen bleiben. Kinder der verstorbenen Person können die selbst bewohnte Immobilie bzw. Wohnung jedoch nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m² steuerfrei erben. Sollte die Wohnfläche größer sein, fällt für Kinder auch bei selbst bewohnten Immobilien eine Erbschaftssteuer auf den Anteil der Wohnfläche über 200 m² an, falls der Wert der Immobilie den Freibetrag übersteigt.

Die steuerliche Begünstigung kann auch für mehr als eine Wohnung zum Tragen kommen – unter der Voraussetzung, dass diese vom Schenkenden oder dessen Familienangehörigen zur eigenen Wohnnutzung verwendet wurde. Darüber hinaus wird keine Steuerfreiheit gewährt, wenn das Haus oder die Wohnung lediglich als Feriendomizil oder zur Wochenendnutzung diente. Wird eine vermietete Wohnung bzw. ein vermietetes Haus vererbt, werden nur 90 Prozent des Verkehrswertes besteuert, sodass eine geringere Immobilien-Erbschaftssteuer anfällt und der Freibetrag dadurch möglicherweise nicht überschritten wird.

Sollten die Erben vor der 10-jährigen Frist aus dem Familienheim ausziehen und keine zwingenden Gründe – z.B. stationäre Pflegebedürftigkeit – für den Auszug vorliegen, muss die Erbschaftssteuer auf die Immobilie nachträglich in voller Höhe gezahlt werden.

Immobilien-Erbschaftssteuer umgehen: Schenkungen und Steuerbefreiungen

Wichtig: Die 10-jährige Behaltenspflicht der geerbten Immobilie gilt nicht, wenn diese bereits in Form einer Schenkung zu Lebzeiten der verstorbenen Person an den (Ehe-)Partner übertragen wurde. Eine Begrenzung des Wertes der steuerlichen Befreiung gibt es in diesem Fall nicht, sodass das Familienheim bei einer Schenkung vollständig und ohne Immobilien-Erbschaftssteuer an den Ehe- bzw. eingetragenen Lebenspartner übertragen werden kann.

Kinder, Enkelkinder und Eltern sind berechtigt, das Familienheim zu Wohnzwecken mitzunutzen. Schenkungen von Immobilien an Kinder werden jedoch nicht von der Erbschaftssteuer oder der 10-jährigen Behaltenspflicht befreit, sodass diese sowohl eine über den Freibetrag hinausgehende Immobilien-Erbschaftssteuer zahlen sowie unverzüglich in das geerbte Familienheim einziehen müssen.

Es lohnt sich, bereits zu Lebzeiten über frühzeitige Schenkungen nachzudenken, da hierdurch die später anfallenden Erbschafts- und Schenkungssteuern vermieden bzw. reduziert werden können. Die Freibeträge von Schenkungen gelten alle 10 Jahre neu, sodass größere Erbschaften bereits im Voraus über mehrere Jahre bzw. Jahrzehnte aufgeteilt werden können. Die Berechnung der Schenkungssteuer entspricht den Bemessungen der Erbschaftssteuer und unterscheidet sich nur dadurch, dass Schenkungen bereits zu Lebzeiten vorgenommen werden. Genau wie bei der Erbschaftssteuer gibt es auch bei der Schenkungssteuer gewisse Steuerklassen und Freibeträge, welche denen der Erbschaftssteuer entsprechen.

Erbschaftssteuer Immobilie: Beispielrechnungen

Beispiel 1: Erbschaftssteuer Immobilie Ehepartner

Eine Wohnung mit einem Wert von rd. 300.000 € wird an einen (Ehe-)Partner vererbt. Da der Verkehrswert der Wohnung unterhalb des Erbschaftssteuer-Freibetrags von 500.000 Euro liegt, muss die Wohnung bei der Erbschaft durch den Ehepartner nicht versteuert werden.

Beispiel 2: Erbschaftssteuer Immobilie Enkel

Ein Einfamilienhaus mit einem Wert von 600.000 € soll an einen Enkel vererbt werden, dessen Eltern nicht verstorben sind. Der Freibetrag für den Enkel liegt bei 200.000 €, sodass der steuerpflichtige Betrag bei 400.000 € liegt. Der Steuersatz des Enkels in der Steuerklasse I beträgt 15 % (Steuerpflichtiger Betrag bis 600.000 €). Im Fall der Beispielrechnung zur alleinigen Erbschaft eines Hauses als Enkel muss eine Immobilien-Erbschaftssteuer von 60.000 Euro gezahlt werden. Dies gilt auch, wenn das Enkelkind unmittelbar nach dem Tod der Großmutter oder des Großvaters in das Wohnhaus einzieht und dort 10 Jahre wohnen bleibt, da der Erbschaftssteuer-Freibetrag überschritten wird und die steuerlichen Befreiungen nur für Ehepartner und Kinder (bis zu 200 m² Wfl.) gelten.

Vorsicht bei Wohnrechten und Nießbrauch

Das Familienheim kann auch durch lebenslange Nutzungs- oder Wohnrechte entgeltlich als auch unentgeltlich an Familienangehörige übertragen werden. Allerdings führt dies unter Berücksichtigung bisheriger Entscheidungen von Finanzgerichten nicht dazu, dass eine Immobilien-Erbschaftssteuer umgangen werden kann. Beispielsweise wurde einer Erbin, die das Familienheim von ihrem verstorbenen Ehemann steuerfrei geerbt hat, nachträglich die Steuerfreiheit entzogen, nachdem sie die Immobilie unentgeltlich mit einem lebenslangen Nießbrauch auf ihre Tochter übertragen hat. Auch anders herum, z. B. wenn das Kind Alleinerbe ist und die geerbte Immobilie dem überlebenden Elternteil durch ein Wohnrecht oder Nießbrauch überlässt, ist eine Steuerumgehung nicht möglich. Sind Eigentümer und Nutzer nicht dieselbe Person, ist die Selbstnutzung des Familienheims über 10 Jahre nicht mehr zwingend gewährleistet, sodass eine Erbschaftssteuer auf Immobilien anfallen kann.

Fazit: Um Erbschaftssteuern bei Immobilien möglichst gering zu halten bzw. diese zu umgehen, sollten mögliche Eigentumsübertragungen eines Familienheims zu Lebzeiten und frühzeitige Schenkungen berücksichtigt werden. Ebenfalls die Verwendungs- bzw. Nutzungsart und der Verkehrswert spielen eine große Rolle zur Beurteilung der Immobilien-Erbschaftssteuer. Zudem muss bei eigengenutzten Wohnobjekten die Zehnjahresfrist beachtet und abgewägt werden, inwieweit das Familienheim den Ansprüchen an ein Eingenheim entspricht. Insgesamt gilt, je enger der Verwandtschaftsgrad, desto höher die möglichen Freibeträge sowie die Einsparungen der Erbschaftssteuer auf Immobilien.

Ausblick auf gesetzliche Entwicklungen

Erbschaftssteuer Immobilien 2023: Die im Juli 2021 verkündeten Änderungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) führten zu einer Anpassung des Bewertungsgesetzes und sollen nun zur Vereinheitlichung zum 1. Januar 2023 in das Jahressteuergesetz 2022 implementiert werden, sodass sie auch für steuerliche Zwecke gelten. Inhaltlich geht es darum, dass der im Erbfall zu ermittelnde Verkehrswert einer Immobilie möglichst nah am sogenannten "gemeinen Wert", d. h. dem auf dem Markt erzielbaren Verkaufswert liegen soll.

Daraus ergeben sich neue Berechnungsansätze im Ertrags- und Sachwertverfahren, die zu einer allgemeinen Wertsteigerung von Mietwohnobjekten (im Ertragswert) sowie Einfamilienhäusern (im Sachwert) führen. Bei letzterem geschieht dies z. B. durch die Anhebung der Sachwertfaktoren, welche im Grundstücksmarktbericht für die jeweilige Stadt bzw. den jeweiligen Kreis herausgegeben und vom Gutachterausschuss basierend auf den Verkäufen des Vorjahres festgelegt werden.

Mit der Erhöhung der Verkehrswerte ist deshalb auch eine indirekte Anhebung der Erbschafts- und Schenkungssteuer auf Immobilien verbunden, da höhere Verkehrswerte von Immobilien zu einem höheren zu versteuernden Wertanteil führen und Freibeträge schneller überschritten werden. Bisher wird im Entwurf zum Jahressteuergesetz vom 10. Oktober 2022 von einem Anstieg der Erbschafts- und Schenkungssteuer um 20 bis 30, teilweise sogar 50 Prozent ausgegangen. Eine finale Entscheidung durch die Bundesregierung soll im Dezember 2022 getroffen werden.

Häufig gestellte Fragen zur Immobilien-Erbschaftssteuer

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei einer Immobilie?

Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verkehrswert des Objekts sowie nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser. Hieraus ergibt sich eine Steuerklasse zwischen I und III, anhand derer sich zusammen mit dem Verkehrswert ein gewisser Immobilien-Erbschaftssteuersatz berechnen lässt. Es handelt sich bei der Immobilien-Erbschaftssteuer daher immer um einen individuellen Betrag.

Wie wird der Immobilienwert bei der Erbschaftssteuer ermittelt?

Der Verkehrs- bzw. Marktwert der Immobilie wird im Falle einer Erbschaft meist standardisiert vom Finanzamt ermittelt. Eine Besichtigung vor Ort findet nicht statt. Ist ein präziserer Wert gewünscht, sollte ein unabhängiger Sachverständiger zur Begutachtung der Immobilie beauftragt werden. Dieser erstellt ein professionelles Wertgutachten, in dem er eine Ortsbesichtigung durchführt, alle Details der Immobilie sowie aktuellste Marktinformationen einfließen lässt. Der ermittelte Wert des Gutachters ist daher präziserer als die überschlägige Berechnung des Finanzamts. Sind Sie persönlich an einem Vergleichs- bzw. Orientierungswert interessiert, können Sie eine Online-Immobilienbewertung bei Immobilienwert24 vornehmen lassen.

Wann entfällt die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

Es gibt Fälle, in denen die Immobilien-Erbschaftssteuer entfallen kann. Zunächst einmal ist entscheidend, wer die Immobilie erbt. Die höchsten Steuervorteile ergeben sich für Ehe- oder eingetragene Lebenspartner der verstorbenen Person. Im besten Fall überträgt der Verstorbene dem Partner die Immobilie schon zu Lebzeiten. Durch eine solche Schenkung zu Lebzeiten kann die Immobilien-Erbschaftssteuer, unabhängig vom Verkehrswert der Immobilie, vermieden werden. Außerdem lassen sich durch Freibeträge, die vom Verwandtschaftsverhältnis zur verstorbenen Person abgeleitet werden, Immobilien-Erbschaftssteuern vermeiden bzw. verringern. Auch hier profitieren Ehepartner bzw. eingetragene Lebenspartner am meisten, da ihnen die höchsten Freibeträge zukommen (s.u.). Sollten die (Ehe-)Partner direkt in das geerbte Familienheim einziehen und sich verpflichten, dort 10 Jahre wohnen zu bleiben, ist es zudem möglich, die Immobilie in voller Höhe erbschaftssteuerfrei zu erben. Dies gilt ebenfalls für die Kinder der verstorbenen Person, allerdings darf die Wohnfläche nicht über 200 m² liegen. Für größere Objekte fällt eine Immobilien-Erbschaftssteuer an.

Wie hoch ist der Freibetrag bei Immobilien?

Es gibt insgesamt 5 verschiedene Höhen, in denen Freibeträge gewährt werden. Diese bemessen sich nach dem individuellen Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und liegen zwischen 500.000 Euro (Ehe- und eingetragene Lebenspartner) und 20.000 Euro (weitere Erben, z.B. Geschwister oder jene ohne Verwandtschaftsverhältnis). Liegt der Verkehrswert der geerbten Immobilie unterhalb des Freibetrags, kann diese erbschaftssteuerfrei an den Erben übergehen. Ansonsten entfällt auf den über dem Verkehrswert liegenden Anteil eine Immobilien-Erbschaftssteuer.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer für Kinder bei Immobilien?

Kinder gehören zur Erbschaftssteuerklasse I, sodass sie von verhältnismäßig niedrigen Steuersätzen profitieren. Je höher der Verkehrswert, desto höher ist Satz der Immobilien-Erbschaftssteuer. Darüber hinaus kommt Kindern ein Freibetrag von 400.000 Euro zu. Sollte die geerbte Immobilie einen höheren Wert haben, muss die Differenz zum Freibetrag versteuert werden.

Bei einer geerbten Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro kann das Kind 400.000 Euro steuerfrei als Freibetrag erben. Die restlichen 100.000 Euro werden mit einem Immobilien-Erbschaftssteuersatz von 11 Prozent bei Steuerklasse I versteuert, sodass das Kind bei der Immobilien-Erbschaft eine Erbschaftssteuer in Höhe von 11.000 Euro zahlen muss. Sollte es selbst in das geerbte Familienheim ziehen, kann es das gesamte Objekt unabhängig vom Betrag ohne Immobilien-Erbschaftssteuer erben – vorausgesetzt, die Wohnfläche ist nicht größer als 200 m² und das Kind bleibt für 10 Jahre dort wohnen.

Eine Möglichkeit, die auf den Restbetrag anfallende Immobilien-Erbschaftssteuer von 11.000 Euro zu vermeiden, könnte sein, dass der Vater die Immobilie schon zu Lebzeiten anteilig durch Schenkungen an das Kind überträgt. Wenn der Wert der Schenkung den Freibetrag des Kindes von 400.000 Euro nicht übersteigt, bleibt sie steuerfrei und gilt alle 10 Jahre wieder neu. Dadurch kann die Immobilie "gestückelt" werden und über die Jahre vollständig ohne Immobilien-Erbschaftssteuer an das Kind übertragen werden.

Eine weitere Option ist, dass ein Kind das Haus von beiden Elternteilen erbt oder im Rahmen einer Schenkung zu Lebzeiten erhält. Somit kommt dem Kind von jedem Elternteil einzeln ein Freibetrag von 400.000 Euro zu, d.h. ein Gesamtfreibetrag von 800.000 Euro. Eine Immobilien-Erbschaftssteuer fiele erst bei einem Verkehrswert des Familienheims über 800.000 Euro an.

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