Grundbuchauszug

Ein Grundbuch dient dazu, die dingliche Rechtslage an Grundstücken darzustellen. Dabei soll ein möglichst hohes Maß an Authentizität erzielt werden. Neben der existentiellen Bedeutung des Grundstücks für die Gesellschaft ist auch die wirtschaftliche Bedeutung prägend. Das Grundbuch findet insbesondere Verwendung als Kreditsicherungsmittel und kann durch einen Grundbuchauszug eingesehen werden. Durch die Gewährleistung der hohen Authentizität bedarf jede rechtsgeschäftliche Änderung von Grundstücksrechten der Eintragung ins Grundbuch. Eine Eintragung führt die Rechtsänderung erst herbei und ist mithin konstitutiv. Jedes Grundstück erhält eine bestimmte Stelle im Grundbuch und wird als Grundbuchblatt bezeichnet. 

Hinweis: Ist ein Satz oder Text im Grundbuchauszug unterstrichen oder diagonal durchgestrichen, ist dieser als gelöscht anzusehen und wird weiterhin nur zu Dokumentationszwecken geführt.

Das Grundbuch genießt den öffentlichen Glauben, dass von der Richtigkeit des Grundbuchs auszugehen ist und ein eingetragenes Recht auch tatsächlich vorhanden ist und ein gelöschtes Recht nicht besteht. Aber Vorsicht, die Angaben im Grundbuchauszug zu Lage und Größe des Grundstücks unterliegen dem Katasteramt und unterliegen somit nicht dem öffentlichen Glauben. Diese sind rein informativ und durch einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster zu prüfen.

Das Deckblatt/ Aufschrift dient der Identifikation des jeweiligen Grundstücks innerhalb des Gesamtgrundbuchs und bezeichnet das jeweilige Amtsgericht, den Grundbezirk und die Nummer des Grundbuchbandes bzw. - Blattes. In der Fußzeile wird das Datum der letzten Änderung und das Datum des Ausdrucks aufgeführt.

Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchauszugs dient der eindeutigen räumlichen Identifizierung des Grundstücks. Es enthält die Gemarkung (das meint den Vermessungsbezirk), das Flurstück, die Adresse, die Größe und die Wirtschaftsart des entsprechenden Grundstücks. In einem Grundbuchauszug können mehrere Flurstücke benannt werden, welche durch unterschiedliche sogenannte laufende Nummern voneinander getrennt sind. In den meisten Fällen gleicht die Fläche des Flurstücks allerdings der Fläche des Grundstücks. Mehrere zusammengefasste Flurstücke bilden einen Flur und diese wiederum eine Gemarkung. Im Bestandsverzeichnis gibt es die Möglichkeit, einen sogenannten Herrschvermerk einzutragen, was bedeutet, dass das eigene Grundstück Rechte an einem anderen besitzt, eine sogenannte Grunddienstbarkeit.

In Abteilung I werden die Eigentumsverhältnisse geklärt. Dort sind alle ehemaligen und aktuellen Eigentümer aufgeführt. Dabei kann es sich um einen Eigentümer oder um eine Eigentümergemeinschaft handeln, welche dort mit ihren prozentualen Miteigentumsanteilen angegeben sind.

In Abteilung II werden grundlegende Lasten vermerkt, welche die Immobilie oder das Grundstück betreffen. Beispielsweise sind Wohnrechte, Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte, Auflassungsvormerkungen, Insolvenzvermerke, Testamentsvollstreckungsvermerke und Zwangsversteigerungsvermerke dort aufgeführt. Wenn sich eine Belastung nur auf ein Flurstück des Grundstücks bezieht, ist dieses durch die im Bestandsverzeichnis zugeordnete laufende Nummer gekennzeichnet.

In Abteilung III im Grundbuchauszug werden die Grundpfandrechte an einer Immobilie dokumentiert. Grundpfandrechte sind Rechte, die ein Gläubiger aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung oder einer gerichtlichen Entscheidung hat, um eine Forderung durch das Grundstück zu sichern. Die häufigsten Arten von Grundpfandrechten sind Hypotheken und Grund- und Rentenschulden.

Kauf oder Verkauf einer Immobilie: Um eine Immobilie sicher erwerben zu können, sollten Sie einen Blick in das Grundbuch der jeweiligen Immobilie werfen. Ein Käufer benötigt den Grundbuchauszug, um sicherzustellen, dass der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer des Grundstücks ist und dass das Grundstück frei von Belastungen ist, die den Wert des Grundstücks mindern oder die Nutzung einschränken könnten.

Rechtsstreitigkeiten: Bei Rechtsstreitigkeiten, die mit einem Grundstück in Verbindung stehen, kann ein Grundbuchauszug ebenfalls von großer Bedeutung sein. Er kann beispielsweise als Beweismittel dienen, um zu klären, wer der rechtmäßige Eigentümer des Grundstücks ist, welche Rechte und Belastungen auf dem Grundstück lasten und welche Einschränkungen oder Beschränkungen für die Nutzung des Grundstücks bestehen.

Erbschaftsangelegenheiten: Wenn jemand stirbt und eine Immobilie hinterlässt, ist ein Blick in den Grundbuchauszug nötig, um das Erbe anzutreten oder die Immobilie zu überschreiben. Es muss geklärt werden, wer das Eigentum an dem Grundstück erbt. Hierbei kann ein Grundbuchauszug helfen, um zu klären, ob das Grundstück Teil des Nachlasses ist und wer als rechtmäßiger Erbe oder als Erbengemeinschaft das Eigentum am Grundstück erbt. In einigen Fällen kann es auch erforderlich sein, den Grundbuchauszug zu nutzen, um festzustellen, ob eine Schenkung oder eine Übertragung des Eigentums an einem Grundstück stattgefunden hat und wer die berechtigte Person ist, die das Eigentum am Grundstück erbt oder übertragen bekommt.

Hypotheken-bzw. Darlehensanträge: Der Grundbuchauszug gibt Auskunft darüber, ob das Grundstück bereits mit Belastungen, beispielsweise Hypotheken, Grundschulden oder anderen Lasten, beeinträchtigt ist, die auf dem Grundstück lasten. Ein solches Wissen ist für eine Bank oder ein Finanzinstitut wichtig, um die Sicherheit der Hypothek oder des Darlehens zu bewerten und um sicherzustellen, dass das Darlehen durch das Grundstück abgesichert ist. Wenn Sie eine Hypothek oder ein Darlehen beantragen, will der Kreditgeber in der Regel einen Grundbuchauszug haben, um die Sicherung der Rangfolge der Eintragung zu haben, dass die Immobilie als Sicherheit verwendet werden kann.

Um den Grundbuchauszug einsehen zu dürfen, müssen Sie nachweisen, dass Sie ein berechtigtes Interesse besitzen. Ein berechtigtes Interesse kann beispielsweise vorliegen, wenn eine Person Eigentümer oder Käufer einer Immobilie ist und sich über die Eintragungen im Grundbuch informieren möchte. Zudem haben auch Banken oder Kreditinstitute ein berechtigtes Interesse an einem Grundbuchauszug, wenn diese eine Hypothek oder ein anderes Grundpfandrecht als Sicherheit an der Immobilie haben. Des Weiteren können auch Notare, Gerichte oder Behörden einen Grundbuchauszug beantragen, wenn sie im Rahmen ihrer Zuständigkeit ein berechtigtes Interesse nachweisen. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass jeder, der in einem Grundbuch als Rechteinhaber aufgeführt ist, auch ein berechtigtes Interesse an einem Grundbuchauszug haben kann.

Zuerst einmal finden Sie Ihr zuständiges Grundbuchamt bzw. Amtsgericht heraus, das geht am besten über das Justizportal des Bundes und der Länder. Wenn Sie Ihr zuständiges Amtsgericht identifiziert haben, müssen Sie einen Antrag auf Grundbucheinsicht stellen, welchen Sie schriftlich machen müssen, da die Grundbuchämter die Verpflichtung haben, ein Protokoll über die Einsichtnahmen zu führen. Diese Angaben sollten Sie für den Antrag der Einsicht auf einen Grundbuchauszug bereithalten:

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Generell gilt: Grundbuch ist nicht gleich Grundbuch. Es existieren verschiedene Formen, die sich im Inhalt unterscheiden und zu unterschiedlichem Eigentum gehören: Wohnungs- und Teileigentum oder bei Erbbaurecht gibt es extra dafür angelegte Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher oder Erbbaurechtsgrundbücher.

Ein Wohnungsgrundbuch ist ein spezielles Grundbuch, das die Eigentumsverhältnisse an Wohnungseigentumseinheiten dokumentiert. Es handelt sich dabei um eine spezielle Form des Grundbuchs, das ausschließlich die einzelnen Eigentumseinheiten einer Wohnanlage erfasst. Im Wohnungsgrundbuch werden alle Eigentümer einer Wohnanlage erfasst sowie die einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten, die Bestandteil der Wohnanlage sind. Auch Lasten und Beschränkungen, die auf den Wohnungseigentumseinheiten oder dem Grundstück, auf dem die Wohnanlage steht, lasten, werden im Wohnungsgrundbuch verzeichnet. Das Wohnungsgrundbuch ist ein wichtiges Instrument zur Absicherung von Eigentumsrechten an Wohnungseigentumseinheiten. Es ermöglicht es, eindeutig festzustellen, wem welche Einheit gehört und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind. So können z.B. Eigentümer ihre Rechte gegenüber Miteigentümern oder gegenüber Dritten geltend machen oder verkaufen. Es ist zu beachten, dass das Wohnungsgrundbuch nur dann existiert, wenn es auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft gibt. Wenn es sich bei einem Gebäude um ein Mietshaus handelt, wird kein Wohnungsgrundbuch geführt. In diesem Fall ist das "normale" Grundbuch zuständig, das sämtliche Eintragungen zum Grundstück und den darauf befindlichen Gebäuden enthält. Wenn die Eigentumswohnungen wieder in den Besitz eines gemeinsamen Eigentümers übergehen, können die Wohnungsgrundbücher auf Antrag wieder geschlossen und ein Grundbuch für die komplette Wohnanlage erstellt werden.

Ein Teileigentumsgrundbuch ist ein Grundbuch, das die Aufteilung von Eigentum an einer bestimmten Immobilie in mehrere Teileigentumseinheiten dokumentiert. Jede Teileigentumseinheit kann dabei eine Wohnung, ein Laden, ein Büro oder eine andere Einheit in einem Mehrfamilienhaus oder in einem Gewerbegebäude sein. Das Teileigentumsgrundbuch enthält eine Beschreibung jeder Teileigentumseinheit sowie die Rechte und Belastungen, die mit jeder Einheit verbunden sind. Es regelt auch die Beziehungen zwischen den Eigentümern der verschiedenen Teileigentumseinheiten, zum Beispiel in Bezug auf die gemeinschaftliche Nutzung von Einrichtungen wie Parkplätzen oder gemeinsamen Räumen. 

Ein Erbbaurechtsgrundbuch ist ein Grundbuch, das ein Erbbaurecht an einem Grundstück dokumentiert. Ein Erbbaurecht ist das Recht, auf einem Grundstück zu bauen und es zu nutzen, ohne dass der Erbbauberechtigte das Eigentum am Grundstück selbst besitzt. Stattdessen ist der Eigentümer des Grundstücks (Erbbaugrundstück) verpflichtet, dem Erbbauberechtigten das Recht zur Nutzung des Grundstücks zu gewähren für eine bestimmte Dauer, die oft zwischen 50 und 99 Jahren liegt. Im Erbbaurechtsgrundbuch wird das Erbbaurecht mit all seinen Bedingungen und Einschränkungen dokumentiert, einschließlich der Rechte und Pflichten des Erbbauberechtigten und des Grundstückseigentümers. Es umfasst auch Informationen über die Höhe der Erbpacht, die der Erbbauberechtigte an den Eigentümer des Grundstücks zu zahlen hat sowie über die Art der Nutzung und das zulässige Bauvorhaben auf dem Grundstück. Das Erbbaurechtsgrundbuch wird in der Regel von einem Notar oder einer Notarin auf Antrag des Erbbauberechtigten oder des Grundstückseigentümers erstellt und beim zuständigen Grundbuchamt geführt. Es ist ein wichtiges Dokument bei der Übertragung oder Beleihung des Erbbaurechts und stellt sicher, dass alle Beteiligten ihre Rechte und Pflichten klar verstehen.

Ob Sie einen beglaubigten oder lediglich einen unbeglaubigten Grundbuchauszug benötigen, hängt davon ab, wer diesen einsehen möchte oder wofür Sie ihn verwenden möchten. Ist der Grundbuchauszug nur für Ihre Akten gedacht, da Sie interessiert sind, was dort auf Ihr Grundstück eingetragen ist, reicht eine unbeglaubigte Kopie des Grundbuchs aus. Sollte allerdings die Bank einen Grundbuchauszug von Ihrer Immobilie verlangen, da Sie diese finanzieren oder als Sicherheit hinterlegen möchten, verlangt diese meist einen beglaubigten Grundbuchauszug, welcher nicht älter als 6 Monate ist. 

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