Je nach Objektart kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz: Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren. Daher müssen Sie erst klären, mit welchem Verfahren Sie sich dem Wert der Immobilien nähern möchten. Vereinfachen lässt sich sagen: Sachertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser, Ertragswertverfahren für ertragsorientierte Renditeobjekte und das Vergleichwertverfahren für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke.
Die gesetzlichen Vorschriften Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertrichtlinie geben Ihnen einen Überblick über die Verfahren.
Im Sachwertverfahren werden Baukosten in die Wertermittlung einbezogen. Daher unterscheidet das Sachwertverfahren prinzipiell zwei grundlegende Werttreiber Ihrer Immobilie: den Grundstückswert und den Wert des Gebäudes. Im ersten Schritt ermittlen Sie daher die Kosten für einen Neubau der Immobilie. Das fängt bei den Kosten für den Rohbau an und hört bei der Ausstattung auf. Objektspezifische Besonderheiten, wie diese fachlich genannt werden, wie Klimaanlage, Pool, Kamin etc. werden separat gewürdigt. Dann werden entsprechend dem Baualter noch Abschläge vorgenommen, denn das Gebäude nutzt sich im Laufe der Zeit ab.
Im Ertragswertverfahren errechnen Sie zunächst einen Jahresreinertrag, der sich aus der jährlichen marktüblichen Miete abzüglich der Bewirtschaftungskosten zusammensetzt. Das ist der Betrag, der Ihnen modelltypisch, von Ihrer Miete bleibt, wenn Sie Instandhaltungs-, Verwaltungs- sowie nicht abzugsfähige Betriebskosten und auch ein Mietausfallwagnis abgezogen haben. Aus diesem Betrag müssen Sie auch noch die Kosten der Grundstücks mitfinanzieren, sodass noch ein Abschlag für die Bodenwertverzinsung vorgenommen wird. Danach erhalten Sie den so genannten Reinertragsanteil der baulichen Anlagen. Da Sie damit rechnen, dass Sie diesen Betrag bis zum Ende der Restnutzungsdauer erhalten, müssen Sie noch eine Multiplikation vornehmen. Dieser Rechenschritt wird als Kapitalisierung bezeichnet. Kapitalisierungsfaktoren können Sie unter anderem der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) entnehmen.
Das Vergleichswertverfahren gibt Ihnen eine Methode an die Hand, die Sie gut anwenden können, wenn Sie Vergleichskauffälle haben. Hier tun sich professionelle Sachverständige allerdings leichter, da Sie über den Gutachterausschuss der jeweiligen Region bzw. Stadt auf zusätzliche Datenquellen zugreifen können.