Wie ermittle ich den individuellen Wert meiner Immobilie?

Je nach Objektart kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz: Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren. Daher müssen Sie erst klären, mit welchem Verfahren Sie sich dem Wert der Immobilien nähern möchten. Vereinfachen lässt sich sagen: Sachertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser, Ertragswertverfahren für ertragsorientierte Renditeobjekte und das Vergleichwertverfahren für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke.

Die gesetzlichen Vorschriften Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertrichtlinie geben Ihnen einen Überblick über die Verfahren.

Im Sachwertverfahren werden Baukosten in die Wertermittlung einbezogen. Daher unterscheidet das Sachwertverfahren prinzipiell zwei grundlegende Werttreiber Ihrer Immobilie: den Grundstückswert und den Wert des Gebäudes. Im ersten Schritt ermittlen Sie daher die Kosten für einen Neubau der Immobilie. Das fängt bei den Kosten für den Rohbau an und hört bei der Ausstattung auf. Objektspezifische Besonderheiten, wie diese fachlich genannt werden, wie Klimaanlage, Pool, Kamin etc. werden separat gewürdigt. Dann werden entsprechend dem Baualter noch Abschläge vorgenommen, denn das Gebäude nutzt sich im Laufe der Zeit ab.

Im Ertragswertverfahren errechnen Sie zunächst einen Jahresreinertrag, der sich aus der jährlichen marktüblichen Miete abzüglich der Bewirtschaftungskosten zusammensetzt. Das ist der Betrag, der Ihnen modelltypisch, von Ihrer Miete bleibt, wenn Sie Instandhaltungs-, Verwaltungs- sowie nicht abzugsfähige Betriebskosten und auch ein Mietausfallwagnis abgezogen haben. Aus diesem Betrag müssen Sie auch noch die Kosten der Grundstücks mitfinanzieren, sodass noch ein Abschlag für die Bodenwertverzinsung vorgenommen wird. Danach erhalten Sie den so genannten Reinertragsanteil der baulichen Anlagen. Da Sie damit rechnen, dass Sie diesen Betrag bis zum Ende der Restnutzungsdauer erhalten, müssen Sie noch eine Multiplikation vornehmen. Dieser Rechenschritt wird als Kapitalisierung bezeichnet. Kapitalisierungsfaktoren können Sie unter anderem der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) entnehmen.

Das Vergleichswertverfahren gibt Ihnen eine Methode an die Hand, die Sie gut anwenden können, wenn Sie Vergleichskauffälle haben. Hier tun sich professionelle Sachverständige allerdings leichter, da Sie über den Gutachterausschuss der jeweiligen Region bzw. Stadt auf zusätzliche Datenquellen zugreifen können.

Wie kann ich ältere Immobilien bewerten?

In den meisten Fällen wollen Sie ein Haus oder eine Wohnung bewerten, die kein Neubau mehr ist. Hierfür müssen Sie eine Alterswertminderung veranschlagen, welche die Abnutzung der Immobilie widerspiegelt. Hierzu gibt es unterschiedliche Modelle. Durchgesetzt hat sich eine lineare Abschreibung, das heißt über die Lebenszeit der Immobilie wird jedes Jahr derselbe Anteil abgenutzt. Einfamilienhäuser haben zum Beispiel je nach Standard eine erwartete Gesamtnutzungsdauer zwischen 60 und 80 Jahren, Geschäftshäuser in der Regel zwischen 50 und 70 Jahren. Anhaltspunkte hierzu bietet unter anderem die Anlage 3 der Sachwertrichtlinie.

Wie bewerte ich Garten und Außenanlagen?

Ihre Immobilie ist umgeben von anderen Häusern oder einem begrünten Außenbereich. Diese freistehenden Flächen können Sie ebenfalls in die Verkehrswertermittlung einbeziehen. Dazu gehören z.B. Zäune, Wege, aber auch unterirdisch liegende Rohre und Verbindungen zur Infrastruktur.

Wichtig: Wertanätze für den Außenbereich in einem Gutachten entsprechen nicht unbedingt den Kosten, die hierfür anfallen. Einerseits spielt hier das Alter der Außenanlagen, zu denen auch Hausanschlüsse gehören, eine Rolle. Andererseits würdigt der Markt manche Sachverhalte nicht in gleichem Maße wie die dafür anfallenden Kosten. Haben Sie sich zum Beispiel für einen mediterranen Garten entschieden und sich ein Kleinod geschaffen, dann haben Sie dafür einiges an Kosten aufgewendet. Ob allerdings ein möglicher Käufer Ihre Einschätzung teilt, ist nicht sicher gestellt. Insofern können gerade in individuellen Umsetzungen große Kosten stecken. Ein potentieller Käufer mag dem aber einen geringeren Wert beimessen als Sie.

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